Поновлення договору оренди

Усе що стосується укладання договорів оренди, суборенди ділянок
Правила форуму
Будьте уважними! Перед створенням теми перечитайте Правила форуму і ще раз перевірте, чи дана тема не існує. Теми, які дублюють інші, видаляються без попередження! Повідомлення, які містять не прихований адрес E-mail, видаляються без попередження!
Аватар користувача
zemkov
Спец
Спец
Повідомлень: 690
З нами з: 26 вересня 2007 20:45
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення zemkov »

Alexxp писав:У даних змінах мова йде про можливість поновлення договору з уповноваженою особою, але (щодо земель державної або комунальної власності), тобто після розмежування (коли буде визначено власність громад - комунальна, власність держави - державна), у всіх інших випадках за рішенням або розпорядженням.
Мені здається Ви тут перемудрили.
Перехідні положення ЗКУ ніхто не відміняв.
Аватар користувача
DeNos
Спец
Спец
Повідомлень: 156
З нами з: 19 травня 2008 22:12
Репутація: 0
Область: Миколаївська
Місце роботи: Приватні проектні організації

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення DeNos »

Звичайно дякую за теоретичні роздуми, але хотілося б почути практиків, тобто райземів, як хто на практиці розрулює данну ситуацію?
Аватар користувача
Volodar
Спец
Спец
Повідомлень: 1795
З нами з: 17 квітня 2008 12:41
Репутація: 52
Область: Житомирська
Місце роботи: Інше

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Volodar »

DeNos писав:уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)
Для таких випадків має бути дотримано одночасно декілька умов:
1. Користувач вчасно (в установлений термін) звернувся з клопотанням про поновлення договору
2. Рада не відповідала і не розглядала цього звернення.
Лише тоді можна розраховувати на поновлення договору оренди без рішення.
При цьому потрібно врахувати, що може бути окреме рішення про уповноваження якоїсь особи на підписання саме в таких випадках договорів. Тобто чиновник тут зможе знайти декілька підстав для відмови застосування цієї норми закону.
DeNos писав:Звичайно дякую за теоретичні роздуми, але хотілося б почути практиків, тобто райземів, як хто на практиці розрулює данну ситуацію?
В інтернеті безліч рішень суду про необхідність прийняття рішень міськими радами у разі поновлення договору.
Наприклад: http://www.zsu.org.ua/index.php?option=com_conten ... 2011-02-21-10-56-52&Itemid=101
"Таким чином, враховуючи, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі державної та комунальної власності, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування."
По-суті, нові зміни мали б зняти такі "трабли". Але на мою думку, на практиці все залишиться як і було: без рішення - pa-pa
Аватар користувача
Nikonin
Спец
Спец
Повідомлень: 75
З нами з: 03 листопада 2010 10:30
Репутація: 0
Область: Запорізька
Контактна інформація:

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Nikonin »

Volodar писав: Для таких випадків має бути дотримано одночасно декілька умов:
Згоден з колегою. Але така ситуація можлива лише після з 12.03.2011р., після набрання чинності змін до ст.33 ЗУ "Про оренду землі".
Викладу і свої міркування з приводу мовчазної згоди при поновленні договору.

Принцип мовчазної згоди не може бути застосований при продовженні договору оренди.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» встановлю, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Статтею 654 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такі самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Статтею 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до додатку 1 постанови Кабінету Міністрів України від 21.05.2009 № 526 «Про заходи щодо упорядкування видачі документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності» до документів дозвільного характеру, які видаються виключно через дозвільні центри відноситься рішення про передачу в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності.
Частиною дев'ятою статті 1 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» визначено, що принцип мовчазної згоди - принцип, згідно з яким суб'єкт господарювання набуває право на провадження певних дій щодо здійснення господарської діяльності або видів господарської діяльності без отримання відповідного документа дозвільного характеру, за умови, якщо суб’єктом господарювання або уповноваженою ним особою подано в установленому порядку заяву та документи в повному обсязі, але у встановлений законом строк документ дозвільного характеру або рішення про відмову у його видачі не видано або не направлено.
Разом з тим, укладення договору оренди, а також укладення додаткової угоди до договору оренди регулюється Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".
Таким чином, реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування або розпорядчого акта ДА про поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди.
Obcy
Спец
Спец
Повідомлень: 67
З нами з: 24 січня 2009 18:41
Репутація: 0
Область: м.Київ
Місце роботи: Юридичні послуги

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Obcy »

Прошу допомоги з наступного питання: укладено договір оренди на 10 років на земельну ділянку за межами селища, але із селищною радою (за старим ЗКУ до 2002 року). Хто тепер має право на укладання додаткової угоди, зокрема зміни терміну оренди, чи то її подовження, значення немає. Договір чинний, кадастровий номер присвоєно. Чи пропустить райдержземагенство рішення селищної ради щодо свого ж договору і чи не буде воно перевищенням повноважень, або чи може РДА надавати розпорядження щодо зміни умов та укладати додаткові угоди до "не свого" договору?
Аватар користувача
dexter3000
Спец
Спец
Повідомлень: 1353
З нами з: 29 серпня 2007 17:38
Репутація: 10
Область: м.Київ
Місце роботи: Не маю відношення до землевпорядкування

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення dexter3000 »

Obcy писав:Прошу допомоги з наступного питання: укладено договір оренди на 10 років на земельну ділянку за межами селища, але із селищною радою (за старим ЗКУ до 2002 року). Хто тепер має право на укладання додаткової угоди, зокрема зміни терміну оренди, чи то її подовження, значення немає. Договір чинний, кадастровий номер присвоєно. Чи пропустить райдержземагенство рішення селищної ради щодо свого ж договору і чи не буде воно перевищенням повноважень, або чи може РДА надавати розпорядження щодо зміни умов та укладати додаткові угоди до "не свого" договору?
Із прийняттям у 2001 році Земельного кодексу фактично відбулась заміна орендодавця. Повноваження по зміні умов договору тепер має райдержадімінстрація як розпорядник земель. Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Новим розпорядником орендованої земельної ділянки (РДА), який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який став розпорядником предмета оренди на підставі Перехідних положень ЗКУ з 01.01.2002 року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 ЦК України через опублікування ЗКУ у офіційних друкованих ЗМІ (Урядовий кур'єр вiд 15.11.2001 - № 211), і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його викладення в новій редакції.
Obcy
Спец
Спец
Повідомлень: 67
З нами з: 24 січня 2009 18:41
Репутація: 0
Область: м.Київ
Місце роботи: Юридичні послуги

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Obcy »

dexter3000 писав:
Дуже дякую! Тут ви мали на увазі мабуть додаткову угоду, бо мене цікавить саме внесення змін без переукладання договору?
Аватар користувача
dexter3000
Спец
Спец
Повідомлень: 1353
З нами з: 29 серпня 2007 17:38
Репутація: 10
Область: м.Київ
Місце роботи: Не маю відношення до землевпорядкування

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення dexter3000 »

Obcy писав:Тут ви мали на увазі мабуть додаткову угоду
Ага.
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Егор »

dexter3000 писав: Ага.
В некоторых (в т.ч. нотариальных) кругах бытует мнение, что "допсоглашение" (договор о внесении изменений в договор или типа того), могут заключить лишь стороны по договору... которые, в свою очередь, характеризуются определенными реквизитами и прочим.
З.Ы. Хотя по сути согласен.
Obcy
Спец
Спец
Повідомлень: 67
З нами з: 24 січня 2009 18:41
Репутація: 0
Область: м.Київ
Місце роботи: Юридичні послуги

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Obcy »

Юрист РДА попередньо сказав, що хоче тільки новий договір та відведення ділянки. Згадування ЗКУ, перехідні положення, тощо, його відверто дратувало. Сказав не наш договір і крапка. Продовжувати розмову було складно, тому треба чекати офіційної відповіді, у заяві ми послались на відповідне законодавство, яка буде відповідь спрогнозувати нескладно,але як її оскаржувати і доводити свою правоту? Уже поза стінами РДА згадалось, а як же будем відводити ділянку без аукціону, і взагалі як її відводити якщо вона є в користуванні і вже відведена....???
Аватар користувача
Volodar
Спец
Спец
Повідомлень: 1795
З нами з: 17 квітня 2008 12:41
Репутація: 52
Область: Житомирська
Місце роботи: Інше

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Volodar »

Obcy писав:Сказав не наш договір і крапка.
Держкомзем розяснює про необхідність укладання трьохсторонньої угоди: "старий", "новий" орендодавець і орендар
P.S. Колись, щось таке читав в "Землевпорядному віснику"
Obcy
Спец
Спец
Повідомлень: 67
З нами з: 24 січня 2009 18:41
Репутація: 0
Область: м.Київ
Місце роботи: Юридичні послуги

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Obcy »

Було б непогано знайти...
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Егор »

Volodar писав: Держкомзем розяснює про необхідність укладання трьохсторонньої угоди: "старий", "новий" орендодавець і орендар
P.S. Колись, щось таке читав в "Землевпорядному віснику"

Да, там было такое. Две статьи в одном номере на эту тему.
Кажется, что есть этот номер на форуме... № 8 за 2010 или что-то типа того ... не помню.

К сожалению, такие 3-сторонние варианты как-то часто "не катят".... ну не хотят с ними связываться.
Кроме того, их реально можно использовать с нехорошими целями, вплоть до обхода аукционов.
Аватар користувача
Volodar
Спец
Спец
Повідомлень: 1795
З нами з: 17 квітня 2008 12:41
Репутація: 52
Область: Житомирська
Місце роботи: Інше

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Volodar »

Егор писав:их реально можно использовать с нехорошими целями, вплоть до обхода аукционов.
Поділіться досвідом, будь-ласка.
як обійти аукціон, тристороннім договором, коли мова про заміну орендодавців-органів держвлади?
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Егор »

Volodar писав: як обійти аукціон, тристороннім договором, коли мова про заміну орендодавців-органів держвлади?
Там, в журнале речь шла, кажись, о замене арендатора трехсторонним соглашением (хотя, может, я ошибаюсь). Я как бы эту фразу написал тоже об этом. Имел в виду например те случаи, когда можно попытаться заменить арендатора и заодно целевое назначение с неаукционного на аукционное ну и типа того.

Додано через 1 година 35 хвилин 19 секунд:
Егор писав:
Там, в журнале речь шла, кажись, о замене арендатора трехсторонним соглашением (хотя, может, я ошибаюсь). Я как бы эту фразу написал тоже об этом. Имел в виду например те случаи, когда можно попытаться заменить арендатора и заодно целевое назначение с неаукционного на аукционное ну и типа того.

При замене арендодателя, по сути, один вопрос. В том, что допсоглашение можно заключить и, соответственно изложить договор в новой ред. (по бытующему, как я говорил, кое у кого мнению) только между теми же сторонами. А РГА - это уже новый субъект.
Аватар користувача
zemkov
Спец
Спец
Повідомлень: 690
З нами з: 26 вересня 2007 20:45
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення zemkov »

Стаття 33 описує порядок поновлення договору оренди для орендаря, який "належно виконував обов'язки за умовами договору".
Ситуація така, що договір було укладено строком скажім до 01.05.11р., тобто насьогодні він є припинений. Орендар НЕ звернувся у встановлений строк за поновленням договору, а міська рада ніяким чином НЕ відреагувала, тобто всі крепко "сплять".
Першим просипається орендар, який звертається про поновлення договору оренди по ст.33, вказуючи при цьому, що орендну плату вносить справно.
Другою просипається міська рада, яка в принципі не проти поновлення договору оренди (тим більше, що ділянкою продовжують користуватись, оренда сплачується), але підстав у ст.33 та самому договорі для поновлення договору не находить.
Логічним виходом із ситуації є звільнення земельної ділянки та її нове надання на конкурентних засадах.
Ну да. Це якщо ділянка вільна від забудови (або МАФ), а якщо є право власності на нерухоме майно?
Що я "проспав"?
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Егор »

zemkov писав:Стаття 33 описує
Жизненно.

По новой редакции ст. 33 договор в таком случае продлевается (причем, в моем личном понимании автоматически) с последующим заключением некоего допсоглашения без решения сессии. Пусть заключат этот договор (там написано, что в месячный срок, не не указано, что при нарушении срока договор считается не продленным) и усьо.

В случае наличия недвижимости это все в принципе теряет смысл. Участок уже никому другому не отдадут и дальше собственник строения может только сам не хотеть продлевать, пытаясь платить земельный налог.
Аватар користувача
zemkov
Спец
Спец
Повідомлень: 690
З нами з: 26 вересня 2007 20:45
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення zemkov »

Егор писав:... без решения сессии
Ну, тут я не зовсім згідний, але суть питання не в цьому.
Егор писав:не указано, что при нарушении срока договор считается не продленным
Ну да. Такого, здається у договорі нема. Там просто витяг із закону - "Договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено"
Але якщо глянути на це все ширеє - чи можна вважати орендаря, який забув написати заяву про поновлення договору оренди, таким орендарем, що "належно виконував обов'язки за умовами договору"?
А зрештою, дякую за відповідь, Ви мене дещо заспокоїли.
Аватар користувача
Volodar
Спец
Спец
Повідомлень: 1795
З нами з: 17 квітня 2008 12:41
Репутація: 52
Область: Житомирська
Місце роботи: Інше

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Volodar »

Obcy писав:Було б непогано знайти...
Землевпорядний вісник № 7 2010 рік
"Заміна сторін у договорі землі: пістави, порядок, наслідок. Людмила Спиціна"
рис.jpg
У вас недостатньо прав для перегляду приєднаних до цього повідомлення файлів.
Аватар користувача
Nikonin
Спец
Спец
Повідомлень: 75
З нами з: 03 листопада 2010 10:30
Репутація: 0
Область: Запорізька
Контактна інформація:

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Nikonin »

Volodar писав: Землевпорядний вісник № 7 2010 рік
"Заміна сторін у договорі землі: пістави, порядок, наслідок. Людмила Спиціна"
Читали ми цю статейку, наслідки творчих потугів першого заступника нашого Головного управління Uchoba . Довго сміялися, а потім стало сумно no . Кого зацікавить повний текст статті - ось він. Але одразу попереджаю, після такого читання можна отримати жорстокий розлад мозкової діяльності 5+5=? .
Spoiler
СПІЦИНА Л.В., перший заступник начальника Головного управління Держкомзему у Запорізькій області

ЗАМІНА СТОРІН У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ: ПІДСТАВИ, ПОРЯДОК, НАСЛІДКИ

У період дії зобов’язання, за загальним правилом, допускається заміна осіб, які беруть у ньому участь, із збереженням самого зобов’язання. Проблематика заміни сторін у договорі є актуальною як з теоретичної, так і з практичної точки зору.
Орендні зобов’язання виникають на підставі договору. Договір оренди надає право орендарю володіти і користуватися майном. Договір оренди землі є двостороннє зобов’язуючим, коли кожна із сторін у зобов’язанні має одночасно і права, і обов’язки, які тривають під час дії договору. Враховуючи низку особливостей договору оренди, відносно нього при зміні осіб у зобов’язанні складно застосувати в чистому вигляді ті норми, які регулюють заміну боржника і кредитора. Тому вважаємо, що найбільш доцільно до договору оренди землі застосовувати загальний термін — "заміна сторони у договорі".
Законодавство передбачає можливість при збереженні орендних земельних відносин зміну особи однієї із сторін договору оренди. Але відсутність чіткого механізму реалізації заміни сторін у договорі оренди, в тому числі і з підстав правонаступництва, породжує конфліктні ситуації і потребує детального вивчення цієї проблеми. Практика заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткових угод до договору оренди, в тому числі і трьохсторонніх, поширена на території України, але ще недостатньо теоретично обґрунтована.
Більшість цивільно-правових відносин, які виникають при операціях із земельними ділянками, є орендними. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України), Цивільним кодексом України (далі — ЦК України), Законом України «Про оренду землі» вiд 06.10.1998 р. № 161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). При цьому провідними є положення ЦК України у тих випадках, коли деякі відносини щодо оренди землі не врегульовані взагалі чи недостатньо врегульовані (ст. 9 ЦК України). Тому, досліджуючи цю проблему, автор посилатиметься на вищезазначені нормативні акти.
Розглянемо окремі випадки, коли зміна сторони в договорі оренди безпосередньо передбачена Законом України «Про оренду землі», ЗК України, ЦК України та іншими нормативними актами. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.
Правонаступництво — це перехід прав і обов’язків від одного суб’єкта до іншого. Правонаступництво може бути універсальним або частковим. За універсальним правонаступництвом, до правонаступника (фізичної або юридичної особи) переходять усі права і обов’язки того суб’єкта, якому вони належали раніше. За частковим правонаступництвом, від одного до іншого суб’єкта переходять лише окремі права і обов’язки.
Успадкування права оренди
Випадок переходу права на оренду за універсальним правонаступництвом визначений ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.
Перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи
Господарський кодекс України (далі — ГК України), Закон України «Про підприємства» передбачають підстави припинення юридичної особи: ліквідація і реорганізація.
Статтею 31 Закон України «Про оренду землі» передбачена підстава припинення договору оренди – ліквідація юридичної особи-орендаря. При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов’язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 107 ГК України). Також ст. 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. При реорганізації юридичної особи-орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації. Слід зазначити, що ця норма Закону не є імперативною, і сторони в договорі можуть передбачити інше. Більш широке тлумачення припинення зобов’язань при ліквідації юридичної особи містить ГК України: „Господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі ліквідації суб’єкта господарювання, якщо не допускається правонаступництво за цим зобов’язанням”.
Заміна сторони договору оренди в зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку
Право власності передбачає такі повноваження: володіти, користуватися і розпоряджуватися об’єктом власності. При укладанні договору оренди до орендаря переходять право володіти і користуватися об’єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об’єктом і передати право власності на нього іншій особі. При відчуженні орендованого майна до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця (статті 770, 814 ЦК України). Закон України «Про оренду землі» передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами Закону. Таким чином, у договорі оренди може бути замінено як орендаря, так і орендодавця. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця. Ми маємо ситуацію, коли попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник зобов’язаний і має право стати орендодавцем за договором оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди
Земельним законодавством передбачена можливість продажу права оренди і перехід права оренди на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу, право оренди, яке належить орендарю, переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для внесення змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря. Стаття 8-1 Закону України «Про оренду землі» позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі. Але при цьому слід розуміти, що продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. І договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.
Заміна орендодавця – відповідної ради на місцеву адміністрацію при продовженні терміну договору оренди земель державної власності
Пунктом 3 Перехідних положень ЗК України передбачено, що у випадках, коли земельні ділянки надані в оренду до введення в дію цього Кодексу органами, повноваження яких із надання земельних ділянок із прийняттям цього Кодексу змінені, продовження строку оренди зазначених земельних ділянок здійснюється органами, що мають право надання вказаних земель за цим Кодексом. Орендодавцями земельних ділянок державної власності до 01.01.2002 року були відповідні ради. Із набуттям чинності Кодексу у новій редакції, орендодавцями земель державної власності за межами населеного пункту є державні органи виконавчої влади. Внесення змін до договору можливе через укладання додаткової угоди між сторонами та перереєстрації договору. Тому у випадках, коли виникає необхідність унесення змін до договору в частині продовження терміну, то орендодавець, сільська рада, не може підписати додаткову угоду, оскільки це їй забороняє Закон. Але ж підписати додаткову угоду не може і райдержадміністрація, оскільки вона не є стороною договору оренди. ЗК України, ЦК України, Закон України «Про оренду землі» при внесенні змін до договору виключають припинення договірних відносин. Зміни можливо внести тільки в діючий договір.
Таким чином, на виконання п. 3 Перехідних положень ЗК України, для продовження терміну договору оренди виникає необхідність виходу із договірних зобов’язань одного орендодавця – ради і вступу в договірні відносини іншого орендодавця – адміністрації. Тому іншого, аніж укладання трьохсторонньої додаткової угоди про заміну орендодавця та внесення змін до умов договору оренди щодо продовження терміну договору, не вбачається.
Заміна сторони договору – орендаря при переході права власності на об’єкт нерухомості
Статтею 120 ЗК України та статтями 377, 415 ЦК України передбачено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Крім того, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено: «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташована на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю, або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда». Зазначена норма є дуже цікавою, навіть новаторською, і потребує детального аналізу.
По-перше, йдеться не про припинення договору оренди, а про перехід цього права. Перехід права може відбуватися виключно за наявності такого права: право виникає після реєстрації договору оренди і припиняється із припиненням договору. Тому не може йтися про припинення договору в розумінні припинення права оренди і надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). Ми маємо справу із переходом існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинним договору оренди. За обставин, визначених ст. 120 ЗК України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.
По-друге, законодавець говорить про припинення договору оренди тільки відносно попереднього орендаря, а не припинення самого договору оренди. Термінологія ст. 7 Закону України «Про оренду землі» є аналогічною до норм ЦК України, які врегульовують заміну боржника, кредитора в зобов’язанні. Сам термін «попередній орендар» передбачає наявність нового орендаря в чинному договорі оренди. При відчуженні нерухомого майна попередній орендар (продавець нерухомості) вибуває із зобов’язань, оскільки для нього договір є припиненим, а новий орендар (покупець нерухомості) займає його місце в договірних зобов’язаннях.
Не зовсім зрозуміло, що мав на увазі законодавець, коли говорив про припинення договору оренди ділянки для продавця договором купівлі-продажу нерухомості. Адже неможливо припинити договором, предметом якого є один об’єкт і різні учасники, інший договір – договір оренди землі (об’єкт договору і його сторони не співпадають із договором купівлі-продажу нерухомості). На мою думку, договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки і внесення до нього змін.
Внесення змін до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» є дуже суттєвим і важливим. У своїй статті, присвяченій переходу права власності на нерухоме майно та переходу прав на землю, ще в 2008 році автор рекомендував при набутті права власності на нерухомість договір оренди не припиняти, а внести до нього зміни в частині заміни сторони в договорі оренди. Тепер ця позиція досить чітко прописано в Законі України «Про оренду землі».
Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, у тому ж обсязі, то необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду відсутня. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку на період оформлення договору, а для орендаря — неможливість належним чином приступати до використання як ділянки, так і об’єкта нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.
У разі, коли об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності, а земельна ділянка перебуває у спільному користуванні, то заміна сторони у договорі є єдиним виходом для врегулювання орендних відносин при відчуженні одним із співвласників своєї частини об’єкта нерухомості. Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності, то земельна ділянка надається в оренду всім співвласникам в частках, визначених договором. При цьому укладається багатосторонній договір оренди на земельну ділянку, зайняту об’єктом спільної власності, і співвласники об’єкта є орендарями за цим договором. Тому доцільно укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, у якій передбачити вибуття продавця нерухомості із орендних відносин і набуття покупцем права оренди на ділянку, яка перебуває у сумісному користуванні співвласників. Договір припиняється відносно однієї особи — продавця частини нерухомості — і змінюється для інших учасників багатостороннього договору оренди, а новий власник нерухомості стає співкористувачем земельної ділянки.
Таку ж точку зору має Держкомзем України. У науково-виробничому журналі Держкомзему України «Землевпорядний вісник» опубліковані роз’яснення начальника Управління законодавчого регулювання та розвитку земельних відносин Держкомзему А.Г. Кальніченко відносно механізму реалізації норми ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Алла Георгіївна говорить про те, що справді відсутній чітко прописаний механізм реалізації зазначеної норми, і пропонує своє бачення виходу із ситуації, яке повністю співпадає із позицією автора: «У випадку вже оформленого договору оренди земельної ділянки відчужувачем нерухомого майна до нього можуть бути внесені трьохстороннім договором (орендодавець, орендар, набувач нерухомого майна) зміни щодо заміни сторони договору оренди земельної ділянки у зв’язку із переходом права власності на нерухоме майно, розміщене на цій земельній ділянці». Таким чином, Держкомзем убачає можливість укладання трьохсторонньої додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторони договору.
Перехід права оренди в разі засудження орендаря
Найбільш незрозумілою щодо можливості практичного застосування є норма ч. 2 ст. 7 Закону України „Про оренду землі”, яка передбачає: „У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою”. На нашу думку, має місце виконання обов’язку орендаря третьою особою. Для виконання цієї норми можливе застосування трьохсторонньої угоди за умови дієздатності орендаря укладати угоди. Якщо укладання такої угоди можливе, то повинен бути вказаний термін дії цієї угоди. У разі, якщо термін засудження менший за термін дії договору, то, на нашу думку, необхідно надати можливість орендарю після звільнення приступити до використання землі. Все ж таки, засуджена особа не вибуває із зобов’язання, а за угодою (якою?) інша особа виконує умови договору на період відсутності орендаря. На думку автора, випадок, прописаний у ч. 2 ст. 7 Закону України „Про оренду землі”, є досить цікавим і потребує окремого вивчення, оскільки не відбувається виходу особи із зобов’язань, а має місце тимчасове відсторонення від їх виконання .
Заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем
Попередній орендар і новий орендар можуть укласти угоду про заміну сторін у договорі оренди, якою будуть врегульовані питання взаєморозрахунків та процедура передачі земельної ділянки після перереєстрації договору оренди. За своїм змістом такий договір містить елементи одночасної зміни кредитора і боржника. Порядок заміни кредитора в зобов’язанні регулюється статтями 512–519 ЦК України, заміни боржника — статтями 520–523 ЦК України. Оскільки договір оренди земельної ділянки є двостороннє зобов’язуючим, то кожна із сторін у зобов’язанні має одночасно і права, і обов’язки, виділити окремо цесію або переведення боргу неможливо. Тому в таких випадках застосовується певний гібрид — суміш двох цих інститутів. При цьому правила здійснення останнього будуть встановлюватися таким чином: застосуванню підлягає та норма, яка є більш жорсткою. ЦК України полегшує можливість одночасного переходу прав та переведення боргу тим, що низка питань, зокрема про форму правочину щодо заміни кредитора та заміни боржника у зобов’язанні, вирішуються в ньому однаково (коментар до статей 510, 512) .
Заміна сторони в договорі оренди можлива у разі виникнення потреби вибуття із орендних відносин орендаря. Необхідною є угода між попереднім і новим орендарем. Підставою для цього є закон, певний юридичний факт чи волевиявлення попереднього орендаря, нового орендаря і згода орендодавця. Але власне договір між попереднім і новим орендарем не породжує жодних змін у договірних правовідносинах між попереднім орендарем і орендодавцем. Орендодавець не є учасником договору про заміну сторін у договорі, але на це необхідна його згода, адже це переведення боргу. Форма такої згоди законодавством не визначена. То чому згода орендодавця не може бути виражена у трьохсторонньому договорі, який буде додатковою угодою до основного договору оренди? Договір між новим і попереднім орендарем може бути виконаним лише після реєстрації додаткової угоди до договору.
Таким чином, розглянуто найбільш поширені підстави заміни сторін у договорі оренди земельної ділянки, передбачені ЦК України, ГК України, ЗК України, Законом України „Про оренду землі”. Оскільки попередній орендар вибуває, то його права і обов’язки переходять до суб’єкта, який його заступив. Виникає питання: який механізм реалізації правонаступника свого права на участь у договорі оренди? Яким чином він набуде статусу сторони зареєстрованого договору оренди земельної ділянки?
Автор вважає, що найбільш універсальним способом реалізації правонаступництва та заміни сторони за правочином у договорі оренди з дотриманням усіх вимог ЦК України, ГК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та нормативних актів, які регулюють реєстрацію договору, є укладання додаткової угоди до договору та його перереєстрація. Такою є офіційна думка Держкомзему: «При реорганізації юридичної особи – орендаря, змін власника земельної ділянки та в інших випадках, передбачених законодавством, необхідно правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки» (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09) .
Щодо можливості укладання трьохстороннього договору
Практика доводить необхідність оформлення угод незважаючи на те, що право до іншої особи, яка заступає місце сторони в договорі, переходить на підставі закону або інших юридичних фактів. Таким чином, виникає необхідність одночасного узгодження прав і обов’язків, визначених договором оренди між попереднім орендарем, новим орендарем і орендодавцем. Сторони у такому договорі можуть домовитися і про вибуття однієї особи, і про набуття зобов’язань іншою особою, і про можливі зміни умов договору оренди.
На думку автора, трьохсторонній договір може бути змішаним договором і містити елементи договору про заміну сторін у договорі оренди і зміни до умов договору оренди. Також вони можуть існувати як два самостійних договори. Один договір укладається між орендарями: особою, яка вибуває із зобов’язань, і особою, яка вступає в зобов’язання (обов’язкова окрема згода орендодавця на укладання такої угоди), а другий договір є трьохстороннім договором, яким вносяться зміни до договору. Такий договір укладається за згодою всіх учасників відносин на підставі договору про заміну сторін у договорі оренди, є додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки. Договір оренди підлягає перереєстрації. Внести зміни до договору оренди можливо виключно уклавши до нього додаткову угоду. Уникнути трьохстороннього договору в цьому випадку неможливо. Але є противники такого механізму, які висувають свої контраргументи.
Один із основних такий: у випадках вибуття однієї із сторін із орендних відносин договір оренди земельної ділянки необхідно припинити і укласти новий договір.
Спробую заперечити. Що означає припинення договору оренди розуміє кожен, хто хоч раз відкривав Закон України «Про оренду землі» та ЗК України:
1. Припинення договору виключає будь-яке правоприємство. Попередні відносини, права, обов’язки сторін припиняються, і тільки у разі волевиявлення сторін вони можуть домовитися про інші чи ті самі умови. Але це вже будуть інші відносини, інший договір. У цьому випадку не здійснюється перехід прав і обов’язків, а відбувається їх припинення і виникнення нових.
2. Правоприємство за договором оренди землі прямо передбачено ЗК України та ЦК України, Законом України «Про оренду землі» у вище перелічених випадках. Припинення договору оренди землі за таких умов заборонено законодавством, окрім припинення за згодою сторін чи за умов, визначених договором.
3. Для припинення договору, в тому числі і для його дострокового розірвання повинні бути підстави. Ці підстави визначаються виключно законодавством (ст. 141 ЗК України, ст. 31 Закону України «Про оренду землі»). Якщо відсутні підстави припинення договору, то він не може бути припинений. Суд приймає рішення про припинення, керуючись виключно підставами, визначеними законом. Тому якщо сторони не досягли згоди про дострокове припинення і у законодавстві відсутні підстави, договір припинити неможливо.
4. Припинення договору оренди земельної ділянки передбачає процедуру, визначену законодавством:
• прийняття рішення сторонами про припинення договору;
• підписання додаткової угоди про припинення договору чи в певних випадках настання юридичного факту;
• реєстрація припинення договору у ДЗК передбачає підготовку відповідної землевпорядної документації, підготовку та перевірку обмінних файлів, заповнення реєстраційних карток, здійснення самої реєстрації);
• підписання акта прийому-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця .
Тому тільки за наявності підстав та проходження вищезазначеної процедури ми можемо говорити про те, що договір оренди припинено.
Припинення договору оренди має наслідки, визначені законом і договором. У разі припинення або розірвання договору оренди землі припиняються всі права і обов’язки сторін. Орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (ст. 34 Закону України „Про оренду землі”). При правоприємстві всі відносини зберігаються, орендар продовжує використовувати земельну ділянку, а орендодавець отримує орендну плату.
Відповідно до ст. 116 ЗК України поки не буде вилучена земельна ділянка із користування у попереднього користувача (тобто не буде пройдена вищезазначена процедура), вона не може бути надана новому користувачу.
Укладення нового договору та його реєстрація також передбачає здійснення низки певних дій. Якщо надається в оренду земельна ділянка державної власності, то необхідно рішення про надання згоди на виготовлення технічної документації. На підставі рішення виготовляється технічна документація, здійснюється відновлення меж ділянки (кадастрова зйомка, погодження меж), погодження у відповідних органах. Потім техдокументація подається на затвердження і приймається рішення про надання ділянки в оренду. Укладається новий договір оренди. Землевпорядна організація готує додатки до договору, обмінні файли і договір подається на реєстрацію. Перехід земельної ділянки від орендодавця до орендаря здійснюється за актом приймання-передачі (статті 16, 17, 18, 20 Закону України „Про оренду землі”).
Тому після вилучення ділянки у попереднього орендаря новий орендар має проходити цей складний, затратний по часу і коштах шлях. Як було зазначено вище, припинення – надання земельної ділянки означає недоотримання орендної плати орендарем. А якщо йдеться про землі державної власності, то втрачає кошти місцевий бюджет, що має негативні наслідки для територіальної громади села, міста, району, області.
Але якщо земельна ділянка не віднесена до виключень, передбачених ст. 134 ЗК України, то після припинення договору її неможливо надати в оренду. Надання такої ділянки в оренду здійснюватиметься на конкурентних засадах – право на оренду буде продано з аукціону (земельних торгів). До цього часу механізм проведення земельних торгів (аукціону) не прийнято, тому будь-яка можливість надати в оренду таку земельну ділянку законодавством виключена.
При правоприємстві мають місце договірні орендні відносини, які тривають, і до цих відносин шляхом укладання додаткової угоди вносилися відповідні зміни. Оскільки припинення договору і надання земельної ділянки в оренду не відбувається, то відсутні підстави говорити, що право на оренду земельної ділянки державної, комунальної власності повинно набуватися орендарем на аукціоні.
Противники внесення змін до договору оренди при заміні сторони договору вважають, що припинення договору для однієї особи є підставою для припинення договору в цілому. Автор наводить свої заперечення.
Відповідно до ч. 1 ст. 598 ЦК України зобов’язання припиняються на підставах, встановлених договором чи законом. Договір оренди земельної ділянки може бути припинений виключно з підстав, визначених ст. 31 Закону України „Про оренду землі”:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
• - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• - смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи — орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем.
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Аналіз норми ст. 32 Закону України „Про оренду землі” дає розуміння того, що припинення договору оренди землі шляхом його розірвання також здійснюється з підстав та в порядку, передбаченому договором, законом.
Якщо орендар вбачає, що склалися обставини, які унеможливлюють належне виконання зобов’язань за договором оренди, достроково припинити зобов’язання він не може (відсутність підстави, в тому числі і згода орендодавця), але він надалі не може продовжувати виконувати зобов’язання повністю або частково. З метою запобігання невигідним для сторін майновим та іншим наслідкам орендар має негайно повідомити про це орендодавця. Повідомивши сторону договору про неможливість його виконання, орендар продовжує використовувати ділянку, оскільки власне повідомлення не звільняє його від відповідальності за невиконання зобов’язання (ст. 205 ГК України). Особливістю зобов’язання є те, що одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Орендодавець не зацікавлений у припиненні зобов’язань за договором оренди (неможливість досягнення мети договору, можливі додаткові витрати, не отримані прибутки та інші наслідки, що істотно впливають на його інтереси). Договір оренди земельної ділянки був укладений в інтересах сторін, на умовах, що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Але відбулася істотна зміна обставин, які сторони не могли передбачити. Саме така істотна зміна обставин є підставою для зміни договору (ст. 652 ЦК України).
Орендодавець, наприклад, орган державної влади чи місцевого самоврядування, розуміє, що розірвання договору оренди тягне за собою значні збитки державі та інші негативні наслідки:
- втрата надходжень до бюджету у вигляді орендної плати;
- неможливість надання в оренду земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва через неурегульованість законодавства;
- створення умов для самовільного зайняття земель;
- погіршення якісного стану земель при відсутності належного обробітку;
- забур’янення земель карантинними рослинами.
Орендодавець зобов’язаний ужити необхідних заходів щодо зменшення майнових та інших наслідків (ст. 205 ГК України). Тому якщо він стоїть на державницьких позиціях, він не надасть згоду на розірвання договору оренди, яке приведе до прямих збитків державі. Загроза збитків спонукає сторони до пошуку найбільш оптимального виходу, який не спричинить збитки сторонам (у тому числі і органу виконавчої влади в особі держави) і надасть можливість обробляти земельну ділянку відповідно до договору та земельного законодавства.
Найбільш доцільним при виході із ситуації, що склалася, є заміна сторін у договорі оренди та внесення змін до договору оренди. Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи договором (ст. 651 ЦК України). Тому аби досягти згоди щодо заміни орендаря в договорі оренди, необхідно, щоб новий орендар також став стороною договору оренди. При внесенні змін до договору щодо заміни сторони юридична сутність договору від цього не зміниться, відносини не припиняться, а відбудеться певна зміна у цих відносинах.
Щодо можливості укладання додаткової угоди до договору оренди, якою буде змінено одну із сторін у договорі.
Закон України „Про оренду землі” говорить про зміни до умов договору оренди. Але, як було зазначено вище, земельні орендні відносини врегульовуються також ЦК України. ЦК України більш широко підходить до розуміння внесення змін до договору. Договір складається із преамбули, умов договору, заключної частини, реквізитів сторін, відмітки про реєстрацію тощо. Зміни до договору передбачають внесення змін як до умов договору, так і до інших частин договору. Формулювання може бути таким: "Сторони домовилися преамбулу договору викласти в такій редакції..." Також у договір про перехід права оренди бажано включити умову щодо обов’язкового внесення змін до договору оренди.
У разі зміни договору зобов’язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо (ст. 653 ЦК України). Таким чином, законодавство не надає виключний перелік змін, які можуть бути внесені до договору. Стаття 651 ЦК України визначає, що зміна до договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Унесення змін до договору в частині заміни сторони в зобов’язанні не заборонено законом, здійснюється за згодою сторін договору, з підстав і в порядку, передбаченому чинним законодавством. Навіть якщо в ЦК України відсутня стаття, яка безпосередньо врегульовує процедуру заміни сторін у договорі оренди, що триває, то загальні норми ЦК України абсолютно чітко і однозначно надають можливість укладання таких договорів. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, що не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд (ст. 6 ЦК України) .
4. Щодо необхідності укладання додаткової угоди до договору оренди, якою буде змінено одну із сторін в договорі.
4.1. Правовідносини, за якими виникає правонаступництво, не потребують укладення окремого правочину про заміну сторони. Цілком слушно ставить питання професор І.В. Спасибо-Фатєєва (сноска): як це відіб’ється на самому договорі оренди? Чи потребує він переукладення чи зміни, чи якого іншого оформлення факту заміни сторони у ньому?
І сама надає відповідь „Якщо ж сторони для зручності чи з якихось інших підстав вирішили внести зміни до договору оренди, що стосується лише однієї сторони – наймодавця, то вони можуть це зробити таким чином. Новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 ЦК України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції”.
Із такою точкою зору важко не погодитися. Вона є теоретично обґрунтованою і необхідною у практичному застосуванні. Підставою для такого договору (додаткової угоди до договору оренди) буде документ, що підтверджує правонаступництво від однієї особи до іншої. При укладанні додаткової угоди до договору посилання на підстави її укладання є обов’язковим. Укладання такої угоди можливе у всіх випадках, окрім тих, коли така заміна заборонена договором або законом. При укладанні додаткової угоди до договору, якою змінюється сторона в договорі, відбувається перехід прав і обов’язків, що вже існують. Заміна сторони у договорі самого орендного зобов’язання не припиняє і не є підставою для зміни умов договору. При зміні сторін договір зберігає свою чинність.
4.2. Існує точка зору, що досить до договору оренди додавати документ, який посвідчує перехід прав орендаря чи орендодавця у договорі оренди. Цього досить для того, щоб відбулася заміна сторони в зареєстрованому договорі оренди земельної ділянки. Система норм земельного права побудована таким чином, що кожна особа, яка використовує земельну ділянку, повинна мати правовстановлюючий документ на землю, оформлений саме на особу користувача (власника). Наприклад, при зміні власника земельної ділянки відбувається видача нового державного акта власнику землі або здійснюється відмітка про перехід права власності і перереєстрація державного акта. Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документа, а не з моменту укладання правочину про перехід права власності. Такі ж вимоги висуває ЗК України і Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» вiд 01.07.2004 р. № 1952-IV до договірних відносин: перехід прав підлягає перереєстрації (ст. 3 Закону, ст. 126 ЗК України).
4.3. Зобов’язання не може створювати обов’язків для третіх осіб — осіб, які не є його учасниками. Це абсолютне правило ґрунтується на засадах справедливості, адже було б несправедливим, якби для особи виникали ті чи інші обов’язки з відносин, у яких вона не бере участі. У випадках, установлених договором, зобов’язання може породжувати певні права для третіх осіб. Така ситуація може мати місце, наприклад, у випадку укладення договору на користь третьої особи (коментар до ст. 511 ЦК України) . Але договір оренди укладається між орендарем і орендодавцем і не створює цих обов’язків для третіх осіб, доки вони самі на це не погодилися, уклавши договір про заміну сторони в зобов’язанні.
Існує договір оренди, за яким у сторін (осіб, зазначених у преамбулі договору) є певні права і обов’язки. Орендар, який вибуває із зобов’язання, і особа, яка має намір стати орендарем, домовилися між собою про це, але без внесення змін до договору оренди їх домовленості не мають жодних наслідків і не змінюють сам договір. Без унесення змін до договору особа не може вибути із договору і за нею зберігаються всі права і обов’язки за договором, що триває. Також новий орендар без внесення змін до договору ніяк не може набути прав і обов’язків за договором. Крім того, домовленість між орендарем і особою, яка має намір стати стороною договору, не має жодниї правових наслідків для орендодавця. Така домовленість може бути виключно підставою для внесення змін до договору оренди. Заміна сторони в договорі оренди повинна здійснюватися узгоджено як орендодавцем, так і особою-орендарем, та особою, до якої за договором переходять права і обов’язки орендаря в договорі оренди. Оскільки за цим договором для одного припиняються зобов’язання, а для іншого виникають і при цьому обов’язково має бути волевиявлення орендодавця, то найбільш оптимальним виходом із цієї ситуації є укладання трьохстороннього договору. При укладанні такого договору можуть бути оговорені питання, що мають бути узгоджені виключно між зацікавленими сторонами: особою, яка вибуває із договору, особою, яка вступає в орендні відносини, і другою стороною договору, яка існувала за договором і залишається в ньому надалі. Наприклад, це питання щодо стану об’єкта оренди, врегулювання права власності на покращення об’єкта оренди, існуюча заборгованість за договором, порядок і умови передачі об’єкта оренди та ін. Тільки досягнення згоди між сторонами договору може породжувати зобов’язання, обов’язкові до виконання всіма учасниками договору.
При укладанні такої угоди умови договору оренди можуть бути залишені без змін, якщо сторони не домовляться про інше. Трьохсторонньою угодою одночасно із зміною сторін можуть бути змінені і умови договору щодо терміну, орендної плати та ін., що буде в більшій мірі відповідати інтересам нового орендаря і орендодавця.
Слід зазначити, що судова практика стоїть на таких самих позиціях. У судовому засіданні організація заявила, що вона не є учасницею основного договору, тому не буде нести відповідальність за цим договором незважаючи на те, що був укладений договір між організацією і попереднім боржником про заміну боржника в договорі. Господарський суд визнав ці доводи переконливими і зробив висновок про неможливість виникнення юридичних наслідків для особи за договором, в якому вона не є стороною. Повідомлення чи згода однієї із сторін договору не є правочином і не змінює основного договору.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України „Про оренду землі”). Додаткова угода до договору укладається в тій же формі, що і договір, який змінюється (ст. 654 ЦК України).
4.4. Нотаріуси категорично відмовляють у посвідченні угоди, яка укладається між новою стороною договору (наприклад, новим орендарем) та іншою стороною, яка залишається в договорі, посилаючись на те, що домовленості про будь-які зміни в договорі можуть бути досягнуті тільки між сторонами договору. Але як бути у випадках, коли перехід права оренди здійснюється після смерті громадянина чи припинення юридичної особи шляхом реорганізації? Щодо реорганізації юридичної особи, то Держкомзем рекомендує здійснювати таке переоформлення договору оренди в процесі реорганізації, але тут не буде такої особи, як новий орендар. На думку автора, проблема заміни сторони в договорі за вищезазначених обставин також потребує окремого вивчення і теоретичного обґрунтування. Але практика вимагає вирішення цієї проблеми вже сьогодні, оскільки десятки тисяч орендодавців померли і їх спадкоємці бажають переоформити договір оренди на себе.
4.5. Невнесення змін до договору оренди матиме низку негативних наслідків як для сторін договору, так і для місцевого бюджету (у разі, якщо орендуються землі державної форми власності). Користувач обов’язково повинен мати документ, який посвідчує саме його право на користування земельною ділянкою, оформлений на власну особу (статті 125, 126 ЗК України). Без укладання такої угоди про внесення змін до договору з подальшою його перереєстрацією, у нового орендаря не буде можливості приступати до обробітку землі, не виникне обов’язку щодо внесення орендної плати та ін. Його неможливо буде притягнути до відповідальності за невиконання тих чи інших умов договору, а також до адміністративної відповідальності як землекористувача. Якщо орендуються землі державної форми власності, то навіть за бажання вносити орендну плату, орендар не зможе її вносити до бюджету. Податкова адміністрація, яка контролює внесення орендної плати, маючи у себе копію договору оренди без внесених змін до договору вимагатиме внесення орендної плати від попереднього орендаря. Орендар земель сільгосппризначення має право на отримання всіляких компенсацій, дотацій із бюджету тощо (на посіви, добрива, пальне). Підставою для отримання таких надходжень від держави є зареєстрований у встановленому законодавством порядку договір оренди земельної ділянки. Крім того, сума таких грошових надходжень безпосередньо залежить від розміру площі орендованих земель.
Заміна сторони в договорі може здійснюватися на підставі закону, правочину, інших юридичних фактів. Заміна орендаря в договорі можлива протягом всього часу існування зобов’язання. Заміна сторін у договорі оренди земельної ділянки не може відбуватися автоматично і потребує певної процедури, а саме укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони. Такі угоди можуть бути двосторонніми у випадках, коли попередня сторона договору не може бути учасником зобов’язання (смерть громадянина, реорганізація юридичної особи тощо) і трьохсторонніми, коли участь нового учасника, попереднього учасника і особи, що залишається в зобов’язанні, є обов’язковою при підписанні додаткової угоди.
Щодо перереєстрації договору оренди
Статтею 513 ЦК України передбачено: «Правочин щодо заміни кредитора у зобов’язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом».
Відповідно до вимог статей 2, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов’язковій державній реєстрації в порядку, встановленому Законом. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі — державна реєстрація прав) — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Відповідно до п. 17 Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25.12.1998 р. № 2073 у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.
Але нормативні акти, які врегульовують відносини щодо реєстрації договорів оренди, не передбачають можливості перереєстрації договору оренди при заміні сторін у договорі оренди з підстав, визначених законом, чи при виникненні певного юридичного факту, правочину. Перереєстрація договору відбувається виключно при внесенні змін до договору оренди. Внесення змін до договору здійснюються через укладання додаткової угоди до такого договору. Підписати таку угоду можуть виключно учасники угоди.
Договір, який укладається між новим і попереднім орендарем, про заміну кредитора і боржника є змішаним, оскільки і орендар, і орендодавець є одночасно і боржниками, і кредиторами за договором. Тому в чистому вигляді не буде мати місце договір про заміну боржника чи кредитора, оскільки у сторін за договором виникають як права, так і обов’язки, то можливе застосування норм, які врегульовують як заміну боржника, так і кредитора. Такий договір може існувати як самостійний і слугувати підставою для внесення змін до основного договору. Умови заміни боржника і кредитора можуть співіснувати і з основним договором і створювати змішаний договір. У такому договорі сторони (попередній орендар, новий орендар, орендодавець) одночасно домовляються про заміну орендаря (боржника і кредитора одночасно) як сторони договору і про внесення змін до договору оренди, в тому числі і до умов договору. Цей змішаний договір буде трьохстороннім і додатковою угодою до договору оренди.
У коментарі до ст. 520 ЦК України проф. Харитонов О.Є. вважає такий договір „...багатостороннім правочином (договором), в силу якого первісний боржник по зобов’язанню за згодою кредитора переводить свій обов’язок на нового боржника (вибуваючи таким чином із цього зобов’язання). Переведення боргу, як і заміна кредитора у зобов’язанні, опосередковує зміну суб’єктного складу зобов’язання, але залишає незмінним його зміст”. Однозначно під багатостороннім договором учені мали на увазі договір між первісним боржником, новим боржником і кредитором. Якщо накласти цю схему на орендні відносини, то має місце трьохсторонній договір між первісним орендарем, новим орендарем і орендодавцем.
Змішані трьохсторонні договори з вищезазначеними ознаками широко поширені у іпотечних, лізиногових, кредитних відносинах, при будівництві. Найбільша кількість таких договорів укладається банківськими установами. Такий договір є дуже зручним при врегулюванні земельних орендних відносин.
На мою думку, з цієї ситуації є набагато простіший вихід, ніж запропонувала пані Спіцина, і він - очевидний. По-перше, право власності на майно, як деякі зауважують, ні до кого не переходить, земля продовжує залишатися у державній власності. І тут треба застосовувати не тільки положення розділу 2 Цивільного кодексу, де йдеться про загальні положення про договори, а й положення ст.170 Кодексу: "Держава набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом". Враховуючі той самий п.3 Перехідних положень Земельного кодексу, зазначаємо, що зміна суб"єктів, які мають право розпоряджатися землями державної власності, змінилася не з їх волі, а через відповідне рішення Держави. Ось і все. Нотаріуси зі мною погодилися. Ніяких проблем при посвідченні таких угод, де стороною виступає РДА замість сільради, не виникає.
SMV1969
Спец
Спец
Повідомлень: 102
З нами з: 01 грудня 2008 01:12
Репутація: 6

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення SMV1969 »

Ніяких проблем при посвідченні таких угод, де стороною виступає РДА замість сільради, не виникає.
А навіга іх нотаріально посвідчувати.
Аватар користувача
Nikonin
Спец
Спец
Повідомлень: 75
З нами з: 03 листопада 2010 10:30
Репутація: 0
Область: Запорізька
Контактна інформація:

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Nikonin »

SMV1969 писав:А навіга іх нотаріально посвідчувати.
Справа в тому, що тоді законодавство було таке Krutelyk
Для тих, хто не працював наприкінці шалених дев"яностих, поясню докладніше ;)

Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) «правочин, котрий було вчинено у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін». Частина 6 ст. 93 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) говорить, що «відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом». Таким законом є Закон України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду). Його ст. 14 містить досить просте положення, що «договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально».

Це так - зараз, а раніше Цивільний кодекс Української РСР (далі – ЦК УРСР) (був чинним до 1 січня 2004 р.) виділяв письмову нотаріальну форму договору. Обов’язковою вона була лише у випадках, зазначених у законі. Для майнового найму сам ЦК УРСР такої вимоги не передбачав (ст. 257). Що ж стосується земельного законодавства, то орендні відносини в користуванні землею з’явилися тільки зі здобуттям Україною незалежності. Ст. 169 Земельного кодексу Української РСР від 8 липня 1970 р. визначала, що «купівля-продаж, застава, заповіт, дарування, оренда, самовільний обмін земельними ділянками та інші угоди, які в прямій або прихованій формі порушують право державної власності на землю, – недійсні».

Земельний кодекс України від 18 грудня 1990 р. питання форми договору оренди землі увагою обійшов. Проте сказав (ст. 8 ), що «відносини щодо оренди землі регулюються цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР». Нова ж редакція цього Кодексу, затверджена 13 березня 1992 р., у ст. 24 передбачала, що «форма договору і порядок його реєстрації встановлюються Кабінетом Міністрів України». Проте в частині форми договору уряд держави цього так і не зробив.
Зробив це парламент, який 6 жовтня 1998 р. ухвалив Закон України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду). В ч. 1 ст. 13 початкової редакції цього Закону йшлося, що «договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі», а в третій частині, що «договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально».
Отже, з 22 жовтня 1998 р. нотаріальне посвідчення договору оренди землі стало обов’язковим. Але так тривало недовго. Законом України «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про оренду землі» від 7 березня 2002 р. (набув чинності 30 березня 2002 р.) ч. 3 цієї статті була викладена в новій редакції:
«Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням:
на строк до 5 років – за бажанням однієї із сторін договору;
на строк більше 5 років – в обов'язковому порядку».
Проте й такий стан речей не тривав довго. 2 жовтня 2003 р. парламент виклав Закон про оренду в новій редакції (набув чинності 5 листопада 2003 р.). І з цього моменту відповідна норма, яка тепер мігрувала до ст. 14, звучить так, як ми її читаємо зараз.

Так от, згідно ст.654 нинішнього ЦК, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Поновлення договору - це та сама зміна в частині строку його дії. Тому і треба нотаріально посвідчувати ті угоди, основні договори по яких уже були нотаріально посвідчені.

Ну, а зараз договори оренди землі нотаріально посвідчуються, коли юрист РДА працює в дуже тісній взаємодії з нотаріусом, та отримує від цього за це трошки зиску Krutelyk
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Егор »

Nikonin писав: ... Поновлення договору - це та сама зміна в частині строку його дії ...
А что оно вообще такое это поновлення ? расскажите....
Я всегда думал, что внести изменения можно лишь во что-то действующее. А поновлюваты вроде как нужно нечто уже прекращенное.... Nenayu
Ромаріо
Повідомлень: 5
З нами з: 20 вересня 2008 19:36
Репутація: 0

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Ромаріо »

Шановні добродії
ст. 33 ЗУ Про оренду землі передбачає укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Але зразку даної додаткової угоди я ніде не знайшов, щоб він пройшов реєстрацію в зем. відділі. Хто укладав таку угоду та реєстрував її, дайте зразок.
Аватар користувача
Поковба
Спец
Спец
Повідомлень: 704
З нами з: 13 вересня 2009 14:16
Репутація: 0
Область: Закарпатська
Місце роботи: Землевпорядник органу місцевого самоврядування
Контактна інформація:

Re: Поновлення договору оренди

Повідомлення Поковба »

Щойно зареєстрували, щось схоже
ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди земельної ділянки по вул. Кривій, 50
між Кривською міською радою та ФОП Кривий І.І.

м. Криве «15» грудня 2011 року

Ми, що нижче підписалися: Кривська міська рада (надалі «ОРЕНДОДАВЕЦЬ»), що знаходитьсяв м. Криве вул. Крива, 51 в особі Кривського міського голови Кривого Петра Петровича та ФОП Кривий Іван Іванович, мешканець м. Крива вул. Крива, 52 (надалі «ОРЕНДАР»), уклали цей договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки зареєстрованим за № …. 02 березня 2005 року по вул. Кривій, 50 площею 0,0777 га про наступне:
1. Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» та рішення Кривської міської ради від 08 лютого 2011 року № 1555 «Про продовження терміну договору оренди земельної ділянки», згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки міського управління Держкомзему у місті Криве Закарпатської обл. № 1138 від 13.12.2011 року з 31 січня 2012 року:
1.1. Частину першу пункту 7 договору викласти в наступній редакції:
«7. Договір укладено до 01 січня 2015 року.»;
2. Цей договір є невід’ємною частиною договору оренди земельної ділянки зареєстрованим в Кривському реєстраційному секторі ЗРФ ДП «Центр ДЗК» за номером № …. 02 березня 2005 року.

АДРЕСИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН

Орендодавець Орендар

Кривська міська рада ФОП Кривий Іван Іванович
90500, м. Криве 90500, м. Криве
вул. Крива, 51 вул. Крива, 52



П. Кривий І Кривий


Додаткова угода зареєстрована в міському управлінні Держкомзему у місті Крива Закарпатської області за № від « » 2012 рік
/ В.В. Кривий /
Відповісти