Форум землевпорядників

Інформація
«Про використання земель енергетичної системи, які знаходяться поза межами населених пунктів області».
На виконання пункту 1 рішення Рівненської обласної ради від 25.05.2012 № 698 «Про вжиття заходів щодо усунення фактів безоплатного використання земель енергетичної системи, які знаходяться поза межами населених пунктів», управліннями, відділами Держземагентства у районах та містах обласного значення проведено інвентаризацію земель енергетичної системи.
Станом на 01.09.2013 року загальна площа земель під енергооб’єктами ПАТ «Рівнеобленерго» становить 168,6 га. Укладені договори оренди землі на площу 124,0 га, що становить 73,5 %. На решту площі – 44,6 га , або 26,5 % договори оренди землі не укладені. В порівнянні зі станом на 01.01.2013 року площа земель переданих в оренду ПАТ «Рівнеобленерго» зменшилася на 14,0 га. Значне зменшення кількості договорів оренди землі і площі орендованих земель відбулося ще у 2012 році, оскільки закінчилися терміни їх дії, договори не поновлювалися та не реєструвалися, додаткові угоди не укладалися.
***
В межах населених пунктів розмір орендної плати становить від 3 до 12 відсотків від нормативної грошової оцінки, як передбачено статтею 288.5.2 Податкового кодексу України, яка визначає, що розмір орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За межами населених пунктів (де не проведена нормативна грошова оцінка) розмір орендної плати встановлений райдержадміністраціями і складає від 3 до 12 ставок земельного податку, а не від 12 до 30, як повідомляє ПАТ «Рівнеобленерго». Відповідно до статті 278.1 Податкового кодексу України для земель промисловості, транспорту, енергетики, зв'язку розмір земельного податку становить 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, яка із застосуванням коефіцієнта індексації ріллі 1,756 становить 20954,0 грн. за 1 га., а ставка земельного податку для 1 га земель енергетики становить відповідно – 1047,7 грн. Зазначений коефіцієнт індексації одиниці площі ріллі по області 1,756 передбачено застосовувати внесеними змінами до пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2011 року №1185. Оскільки, за межами населених пунктів нормативна грошова оцінка земельних ділянок під електроопорами не проведена, за площу, на яку не укладені договори оренди землі сплачується плата в розмірі ставки земельного податку – 1047,7 грн. Статтею 288.5.1 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати не може бути меншим трикратного розміру земельного податку, тобто 3143,1 грн. за 1 га. Уклавши договори оренди на зазначену площу – 44,6 га місцеві бюджети при встановленні мінімального трьохкратного розміру земельного податку отримують 140,2 тис. грн. При 5 ставках земельного податку сплачується 233,6 тис. грн. або більше на 93,4 тис. грн, при 10 – 467,3 тис. грн. або більше на 327 тис. грн, а при 12 – 560,7 тис. грн. або більше на 420,5 тис. грн. і надходження в місцеві бюджети зростають на зазначені суми коштів. Отже встановлені органами виконавчої влади та місцевого самоврядування розміри орендної плати за орендовані земельні ділянки під енергооб’єктами відповідають вимогам Податкового кодексу України.
За ініціативою Головного управління, з метою збільшення дохідної частини місцевих бюджетів, першим заступником голови облдержадміністрації, листом від 19.03.2012 №вих.-1895/0/01-31/12 доручено головам райдержадміністрацій провести інвентаризацію всіх укладених договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності щодо відповідності їх мінімальному розміру орендної плати та забезпечити проведення перерахунків і доповнень до раніше укладених договорів оренди землі, шляхом укладання додаткових угод, з метою приведення їх у відповідність до вимог статті 288 Податкового кодексу України. За результатами інвентаризації прийнято розпорядження голови Рівненської обласної державної адміністрації від 08.02.2013 №72, яким передбачено не допускати в подальшому і своєчасно виявляти та усувати всі виявлені невідповідності вимог статті 288 Податкового кодексу України. До договорів оренди землі з розміром орендної плати менше мінімального розміру були укладені додаткові угоди і договори оренди приведені у відповідність до вимог зазначеної статті.
Щодо проведення координування земельних ділянок під всіма проміжними опорами, повідомляємо наступне.
Відповідно до вимог діючого на той час земельного законодавства, зокрема Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі від 04.05.1999 року №43 протягом 2002-2003 років, були розроблені Технічні документації із землеустрою щодо інвентаризації земель та передачі в оренду земельних ділянок ЗАТ «Ей-І-Ес- Рівнеенерго» для розміщення та експлуатації об’єктів транспортування електроенергії, проведено координування земельних ділянок під електропідстанціями, поворотними (анкерними) опорами і в місцях зміни напряму ЛЕП напругою 10 кВ і більше, а також опор, найближчих до перетину ЛЕП меж адміністративно-територіальних одиниць. Внесеними змінами у вищезазначену Інструкцію від 29.12.2003 року за №322 передбачено проведення координування земельних ділянок під всіма проміжними опорами. Враховуючи, що зазначена Інструкція зворотної дії не мала, до закінчення термінів дії договорів оренди землі на які вони були укладені, Головним управлінням і територіальними органами не ставилися вимоги перед ПАТ «Рівнеобленерго» про необхідність внесення змін до розроблених Технічних документацій, а лише неодноразово, ще починаючи з 2004 року пропонувалося Товариству передбачити відповідні кошти для інвентаризації земель, укладання і державної реєстрації договорів оренди на земельні ділянки термін дії оренди яких закінчився, згідно внесених змін і вимог у законодавстві.
В зв'язку із набранням чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр з 01.01.2013 року виникла проблема із державною реєстрацією укладених договорів оренди земель правонаступника Товариства – ПАТ «Рівнеобленерго» внаслідок того, що у ряді розроблених зазначених Технічних документаціій із землеустрою закоординовані на місцевості лише земельні ділянки під поворотними (анкерними) опорами ліній електропередач, а проміжні, під усіма опорами не закоординовані, кадастрова зйомка земельних ділянок здійснювалась з прив'язкою до державної геодезичної мережі, системи координат (СК-63) та місцевих систем координат. Однак, земельні ділянки не були внесені до бази даних автоматизованої системи Державного земельного кадастру і відповідно не перенесені до Національної кадастрової системи (НКС).
З метою здійснення державної реєстрації договорів оренди ПАТ «АЕС Рівнеобленерго» відповідно до вимог чинного законодавства, листами Головного управління від 15.02.2012 №03-02/06-671 та від 23.07.2012 №03-02/06-3040 надавались роз'яснення акціонерному товариству щодо необхідності геодезичного координування усіх земельних ділянок під енергооб'єктами шляхом розроблення нових Техдокументацій із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), розроблення календарних планів і передбачення коштів на виконання зазначених робіт, укладання договорів оренди під енергооб'єктами, встановлення розмірів орендної плати згідно вимог чинного земельного законодавства і Податкового кодексу України.
11 грудня 2012 року у Рівненському відділенні Асоціації правників України за участі юридичної служби ПАТ «АЕС Рівнеобленерго», Головним управлінням надавалися роз'яснення порядку укладання та державної реєстрації договорів оренди землі, відповідно до змін у чинному законодавстві, які відбудуться з 01.01.2013 року.
З 01 січня 2013 року набрали чинності Закон України "Про Державний земельний кадастр" та постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», якими також передбачено проведення державної реєстрації земельних ділянок на підставі наявності розробленої Технічної документації із землеустрою, електронного документа (обмінного файлу) із закоординованими усіма земельними ділянками, у даному випадку під енергооб'єктами, у державній системі координат. З огляду на це Товариство зобов’язане розробляти технічні документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), для формування земельних ділянок і укладання в подальшому договорів оренди землі під енергоопорами.
Згідно з ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав та передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру, що передбачено також постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051, якою затверджено Порядок ведення Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Таким чином, зважаючи на те, що в оренді у ПАТ «Рівнеобленерго» фактично перебувають земельні ділянки, які не зареєстровані у Державному земельному кадастрі, тобто за своєю суттю є не сформованими, а тому такі земельні ділянки (під проміжними опорами ліній електропередач) не можуть бути об’єктом договорів оренди.
Враховуючи наведене, у даному випадку, державна реєстрація додаткових угод про продовження дії договорів оренди землі неможлива та буде суперечити чинному законодавству, оскільки незареєстрований об’єкт (земельна ділянка), щодо якого виникає право оренди.
Щодо проведення нормативної грошової оцінки повідомляємо, що відповідно до ст.24 Закону України «Про оцінку земель» фінансування робіт з оцінки земель та земельних ділянок може проводитися за рахунок коштів Державного бюджету України, місцевих бюджетів, коштів землевласників і землекористувачів та інших джерел, не заборонених законом.
Статтею 289 Податкового кодексу України передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати.
Також ст. 16 Податкового кодексу України встановлено обов’язок платника податків сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, встановлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.
Згідно з ст. 288 того ж Кодексу платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Таким чином, враховуючи те, що обов’язком орендаря є сплата орендної плати у розмірах та в порядку визначених законодавством та договором, орендар може замовляти проведення нормативної грошової оцінки землі.
Що стосується значної вартості проведення робіт з внесення змін у розроблені Технічні документації із землеустрою, яка за проведеними розрахунками ДП «Рівненський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» орієнтовно становить 23 млн. грн., а для проведення нормативної грошової оцінки – 13,5 млн. грн. повідомляємо, що її вартість визначена, як максимально вірогідна. При укладанні договорів на виконання зазначених робіт і складанні кошторисів виконавцем робіт можуть в залежності від їх обсягів застосовуватися договірні ціни і понижуючі коефіцієнти. Тому, пропонуємо Товариству звернутися до землевпорядної організації, що володіє необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі якої працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою для проведення зазначених розрахунків, а в подальшому, якщо буде влаштовувати вартість, укладати договори на виконання робіт.
Щодо затримання проведення державної реєстрації земельних ділянок під енергоопорами і видачі витягів з Державного земельного кадастру Державними кадастровими реєстраторами у Здолбунівському, Острозькому і Радивилівському районах повідомляємо, що вирішення зазначених питань стримується виключно через наявність помилок у поданих матеріалах, відсутності заяв, оплати за надання адміністративних послуг тощо. Зокрема:
***
В зв’язку із змінами у законодавстві на даний час державній реєстрації підлягають усі земельні ділянки під енергооб’єктами, а не тільки під електропідстанціями і анкерними (поворотними) опорами, як дозволялося раніше.
Тому, для приведення користування земельними ділянками у законодавче поле, ПАТ «Рівнеобленерго» необхідно:
1. Внести зміни у діючі договори оренди землі, на земельні ділянки де не проведена нормативна грошова оцінка, застосувавши коефіцієнт 1,756, як це передбачено внесеними змінами до пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2011 року №1185 та забезпечити проведення перерахунків і доповнень до раніше укладених договорів оренди землі шляхом укладання додаткових угод, з метою приведення їх у відповідність до вимог статей 278, 288 Податкового кодексу України.
2. Розробити в розрізі адміністративно-територіальних одиниць на 2014 - 2015 роки Програму виготовлення технічних документацій із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок під енергооб’єктами, відповідно до вимог чинного земельного законодавства, передбачити кошти, скласти графіки і забезпечити виконання зазначених робіт.