► Показати
Землі під господарськими дворами
Юридична особа придбала нерухоме майно у співвласників майна колишнього КСП ( нині банкрут, правонаступників немає). При спробі отримати земельну ділянку в оренду ( яка знаходиться під будівлями та навколо їх) районний відділ держкомзему повідомив, що питання передачі в оренду земель ( господарські двори ) нині в стадії невизначенності, а саме: під час передачі земель із державної власності в колективну ( КСП) останні отримали державний акт на право колективної власності, і нині, де-юре, такі земельні ділянки фактично є власністю колишніх членів КСП і для розпорядження даними земельними ділянками потрібно рішення загальних зборів колишніх членів КСП про передачу цих ділянок в комунальну або державну власність. Яка Ваша думка по цьому питанню? До речі позиція держкомзему викладена в статті.
Приймаючи новий Земельний кодекс України (далі - ЗКУ) в 2001 році Верховна Рада зробила одну помилку. Відмовляючись (і це було цілком розумним) від інституту колективної власності на землю парламент не вирішив долю земельних ділянок, які вже перебували в колективній власності. Логічним було б передбачити законом один з таких варіантів: передачу цих земель в державну або комунальну власність, необхідність (а також процедуру і термін) переоформлення колективної власності на власність приватну або оренду, скасування державних актів на право приватної власності, збереження колективної власності з визначенням механізму володіння, користування та розпорядження цими землями. Натомість Верховна Рада проблеми "не побчила". Реально законодавець розраховув на те, що колективна власність на землю зникне сама собою внаслідок виділення в натурі земельних часток (паїв). Та не так сталося, як гадалося.
По-перше, певна частина земельних часток досі залишається не виділеною в натурі (переважно це невитребувані паї). По-друге, існує проблема з землями, які були передані в колективну власність, але не підлягали паюванню. Відповідно до пункту 1 Укзау Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.95 р. №720/95 паюванню підлягали тільки сільськогосподарські угіддя. А в складі земель колективної власності є й несільськогосподарські угіддя, зокрема землі під господарськими дворами.
Не можемо не згадати і про проблеми колективної власності як такої. Цей штучно (за наявності в законодавстві спільної власності та механізмів її реалізації) створений інститут містив в собі внутрішнє протиріччя: з одніє сторони власником землі (титульним) була юридична особа (КСП), яка в той же час була обмежена в розпорядженні цією власністю (як за можливістю відчуженн третім особам, так і за процедурою розпорядження, яка вимагала рішення загалбних зборів КСП). З другої - співвласниками були члени КСП (відповідно до додатку №1 до державного акту), які також були обмежені в розпоряджені землею - кожен з них міг виділити в натурі свою земельну частку (пай), але був позбавлений права розпоряджатися землею іншим способом. В контексті ж поставленого питання для нас зараз важливо, що члени КСП мали певні права (як співвласники лише на землі колективної власності, які підлягали паюванню. Тільки ці землі враховувалися при визначеня розміру земельної частки і тільки за їх рахунок члени господарства могли отримати земельну ділянку.
З позицією Держземагенства (точніше одного з юрисконсультів цього органу), доступній за посиланням, можна погодитися лише частково. Пимилковим ми вважаємо поширення норм, які регулюють майнові відносини, на земельні правовідносини. Так, земля (земельні ділянки) також є майном, але майном специфічним до якого застосовуються спеціальні норми, що випливає зі статей 2, 3 ЗКУ. В Законі України "Про колективне сільськогосподарське підприємство" майнові та земельні питання рознесені по різним розділам.
Стосовно ж частини 1 статті 30 ЗКУ ("При ліквідації сільськогосподарських підприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються відповідно до установчих документів цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв). У разі недосягнення згоди це питання вирішується в судовому порядку") слід зауважити, що вона застосовується, по-перше, лише при ліквідації КСП, а по-друге, фактично тільки при ліквідації за рішенням вищого органу управління КСП. При ліквідації КСП за рішенням суду (в тому числі внаслідок банкрутства) вищий орган управління (загальні збори чи збори уповноважених) КСП не матиме відповідних повноважень, вони належатимуть призначеній судом ліківдаційній комісії (ліквідатору). Ця комісія (ліквідатор) також має розподілити між членами КСП майно господарство, але тільки те, що залишилося після задоволення вимог кредиторів. На практиці, такого майна попросту не залишається.
Також не можемо погодитися з використанням самого терміну "загальні збори членів бувшого КСП". Якщо КСП вже ліквідовано, то жоден з його органів (в тому числі загальні збори) не має повноважень.
Відносно земель колективної власності, які залишилися після ліквідації КСП і які підлягали паюванню, можна говорити про певні повноваження "співвласників" (осіб, які були включені в додаток №1 до державного акту на право колективної власності на землю), але на тому, що вони "успадкували" повноваження загальних зборів, а тому, що відповідні землі обтяжені правами цих співвласників. Але такого обтяження не існує щодо земель, які паюванню не підлягали. Проте може існувати інше обтяження - обтяження правами на нерухоме майно, що ми і маємо у випадку господарських дворів.
Таким чином вважаємо, що вимоги щодо отримання рішення загальних зборів членів колишнього КСП є протиправними. Також звертаємо увагу на норму частини 1 статті 120 ЗКУ: "У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення". Втім, при її використанні слід бути обережним - ця норма неодноразово змінювалася і застосовувати потрібно ту редакцію, яка діяла на момент виникнення права власності на нерухоме майно.
► Показати
Про не розпайовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення колективної власності колишніх КСП
Вівторок, 17 грудня 2013, 10:08
Існує думка, що правовий статус не розпайованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення колективної власності колишніх КСП на даний час законодавством не визначено.
На наш погляд позиція щодо не визначеності правового статусу господарських дворів та інших не розпайованих земель сільськогосподарського призначення колишніх КСП є хибною, так, як відповідно до Державних актів на право колективної власності на землю, виданих КСП, - землю в тому числі під господарськими будівлями і спорудами, та інщим колективним майном (в нашому випадку – сад), передано у колективну власність громадян ( членів КСП та їх пенсіонерів і ін..), згідно Проектів землеустрою щодо роздержавлення земель колективних сільськогосподарських підприємств, які затверджувалися відповідними районними Радами.
Відповідно до матеріалів розпаювання частина земель колективної власності, це в основному сільськогосподарські угіддя (рілля, в поодиноких випадках сади, і ін.) розпайовано і передано у власність громадян, членів КСП та їх пенсіонерів. Земельні ділянки колективної власності під господарськими будівлями та спорудами, садами, полезахисні лісосмуги, ґрунтозахисні насадження, гідротехнічними спорудами, внутрігосподарськими і польовими шляхами, сінокоси, пасовища та ін. паюванню не підлягали і залишились в колективній власності.
Згідно з частиною першою статті 23 ЗУ « Про колективне сільськогосподарське підприємство» майно у підприємстві належить на праві спільної часткової власності його членам. Тобто співвласниками земельних ділянок господарських дворів і інших не розпайованих земель являлись і є на даний час, всі члени КСП та їх правонаступники (спадкоємці), значне число яких і в даний час проживають в сільській місцевості (абз. 10, ст. 5 Земельного кодексу України в редакції 1992 року), що також закріплено статтею 86 Земельного кодексу України ( в редакції від 25.10. 2001 року №2768-111 ).
У зв’язку з тим, що в Конституції України і в Земельному кодексі України колективна власність на землю відсутня, необхідно витримати вимогу статті 30 «Розподіл несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств» ЗКУ ( ЗУ від 25.10.2001 № 2768-3 ( редакція станом на 11.08. 2013 р.), якою передбачено: « При ліквідації сільськогосподарських підприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються відповідно до установчих документів цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв)»).
Абзацом третім статті 5 Земельного кодексу України від 18.12. 1990 року № 561-ХІІ ( в редакції 1992 року) визначено , що розпорядження земельними ділянками , які перебувають у колективній власності громадян, здійснюється за рішенням загальних зборів колективу співвласників.
Отже, право колективної власності здійснюють загальні збори співвласників земельних часток (паїв), членів підприємства, збори уповноважених, або створений ними орган управління підприємства, якому передано окремі функції по господарському управлінню колективним майном.
Згідно зі статтею 108 Цивільного кодексу України , у випадку реорганізації юридичної особи шляхом перетворення до нової юридичної особи переходять усе майно, усі права та обов’язки попередньої юридичної особи.
На превеликий жаль більша частина правонаступників КСП користується земельними ділянками господарських дворів без оформлених належним чином правовстановлюючих документів. Проте Державні акти на право колективної власності на землю видані КСП є чинними , якщо інше не прийнято загальними зборами співвласників земельних ділянок.
Розподіл та використання майна реорганізованих КСП, у яких не завершено процес паювання майна і не здійснено належного оформлення цієї процедури, відбувається відповідно до порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України від 14.03. 2001 року № 62.
Враховуючи вище наведене , Правонаступники мають право на переоформлення у власність земельних ділянок під господарськими будівлями і спорудами та ін.. не розпайованих земель, що належали на праві колективної власності колишнім КСП .
Одним із законних, на нашу думку, варіантів виправлення ситуації з уявною невизначеністю правового становища не розпайованих земельних ділянок (господарських дворів, садів та ін.) є визначення конкретних осіб що мають право власності на ці земельні ділянки. Так, зокрема на земельні ділянки, які знаходяться під розпайованими будівлями і спорудами мають право на спільну сумісну власність бувші члени КСП ( їх спадкоємці) власники майнових паїв.
Долю земельних ділянок господарських дворів, інших не розпайованих земельних ділянок с.г. призначення колективної власності бувших КСП також можна вирішити на загальних зборах членів бувшого КСП та їх спадкоємців, так, як вони успадкували всі права та обов’язки спадкодавців ( п.1.ст.1216 Цивільного кодексу України), шляхом прийняття рішення про надання дозволу на їх відчуження на користь громади в особі органу місцевого самоврядування – відповідної сільської ради. Для забезпечення гарантій, що земельні ділянки служитимуть інтересам громади в угоді про переоформлення права власності можна передбачити необхідні обмеження ( обтяження) на вказані земельні ділянки, ( наприклад передбачити що пріоритетним правом оренди користується правонаступник- відповідне СТОВ , чи інший господарюючий суб’єкт, який забезпечує та створює нові робочі місця для членів громади , перераховує найбільше коштів на утримання об’єктів соціальної інфраструктури села, уклав соціальну угоду з сільською радою і т. ін.).
Після оформлення необхідних правовстановлюючих документів на земельні ділянки можна буде вирішити питання щодо зміни функціонального використання земельних ділянок господарських дворів в межах однієї категорії – Землі сільськогосподарського призначення надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до постанови КМУ « Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11.02. 2002 року, № 502, ст. 20, ст.. 23 ЗКУ, Постанови Вищого адміністративного суду України від 10 грудня 2010 року по справі № К – 29228/10.
Крім того , звертаємо увагу, що абз.12 ст. 5 Земельного кодексу України ( редакція 1992 р.) передбачалось, що землі загального користування ( внутрігосподарські шляхи, полезахисні лісосмуги та інші ґрунтозахисні насадження, гідротехнічні споруди тощо) КСП та АТ, що ліквідуються або збанкрутіли, передаються у відання відповідних місцевих Рад народних депутатів. Поняття - Землі загального користування, не тотожне поняттю – земельні ділянки ( в т.ч. не розпайовані) під господарськими будівлями та спорудами ( господарські двори, сади і ін.).
Відповідно до ч.3 ст. 22 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування :
а) громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва,городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
б) сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Законодавець, використовуючи словосполучення « передаються у власність» передбачив різні підстави отримання у власність земельної ділянки: як на підставі рішень органів місцевого самоврядування чи органів виконавчої влади в порядку безоплатної приватизації, так і шляхом укладення цивільно-правової угоди тощо.
Землі, які розміщені під господарськими будівлями і дворами, інші не розпайовані землі є землями для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Колишні КСП використовували ці земельні ділянки для ведення товарного с. г. виробництва з метою отримання прибутку, приміщення двору було функціонально підлаштовано під таку діяльність.
Згідно розділу 2 КВЦПЗ категорія земель – « землі сільськогосподарського призначення» складається із земель з таким цільовим призначенням, як : для ведення товарного с/г виробництва, для ведення ФГ, для ведення ОСГ та ін.
Отже, такі цільові призначення як: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та для ведення ОСГ розрізняються у земельному законодавстві та є різні за своїм змістом і правовою природою.
Перелік варіантів цільового призначення земельних ділянок, які передаються в порядку безоплатної приватизації визначено ст..121 « Норми безоплатної приватизації» ЗКУ. Серед даного переліку відсутня земельна ділянка з таким цільовим призначенням як – « для ведення товарного с/г виробництва».
Беручи до уваги зазначене , така земельна ділянка не може бути отримана в порядку безоплатної приватизації. В зв’язку з цим і не підлягає до застосування порядок безоплатної приватизації земельних ділянок, який встановлений ст.. 118 ЗКУ.
Разом з тим , відповідно до пункту 15 перехідних положень ЗКУ до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2016 року , не допускається купівля-продаж земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності, крім вилучення ( викупу) їх для суспільних потреб.
Стаття 120 ЗКУ передбачає, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні , то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені , на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно пп. Б) п.15 розділу 10 « Перехідні положення» на даний час діє заборона на купівлю- продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення земельних ділянок , які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного с/г виробництва, тому земельні ділянки на яких знаходяться господарські будівлі і споруди можна передати в користування фізичній особі лише на умовах оренди.
Земельним кодексом України, іншими нормативно-правовими актами правовий статус не розпайованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення колективної власності колишніх КСП на даний час не визначено. Законодавством не врегульовано питання надання в користування не розпайованих земель сільськогосподарського призначення колективної власності, тобто існує прогалина в законодавстві щодо правового регулювання вказаних правовідносин. З ціллю вирішення вказаних відносин законодавством передбачено застосування Аналогії закону - це засіб заповнення прогалин у законодавстві, який полягає у застосуванні до не врегульованих конкретною нормою правовідносин норми закону, що регламентує подібні відносини. Усуває прогалини законодавець, тобто джерело права.
Способи подолання прогалин – це правові інструменти, які дозволяють в процесі правозастосування миттєво вирішити казус, що знаходиться у сфері правового регулювання, якщо нормами права його безпосередньо не передбачено. Правозастосувач - долає прогалину. Суду надається право вирішувати такого роду справи за допомогою аналогії закону (п.7 ст. 9 Кодексу адміністративного судочинства України, п.8 ст. 8 Цивільного процесуального кодексу України, ст..10 Сімейного кодексу України ).
Оскільки ЦПК передбачає аналогію матеріального закону, а за його правилами здійснюється розгляд земельних, житлових, трудових справ, то у відповідних галузях теж можлива аналогія.
Застосування аналогії закону правозастосувачем зумовлено насамперед такими двома обставинами:
- установленою законом забороною відмови у правосудді і потребою вирішення справи про не передбачені правом суспільні відносини з метою юридичного захисту прав, свобод, та інтересів осіб;
- неможливістю швидкого врегулювання суспільних відносин, не регламентованих правом, шляхом внесення необхідних змін і доповнень до чинного права або видання нового нормативно-правового акта.
Враховуючи вище наведене пропонуємо можливий варіант вирішення питання отримання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення колективної власності (сад бувшого КСП «Авангард») шляхом звернення в судові інстанції.
Враховуючи вище наведене можна зробити висновки:
1. Розпорядження земельними ділянками на яких розташовані господарські будівлі і споруди колишніх КСП, іншими не розпайованими землями колективної власності не можливе без прийняття відповідного рішення загальними зборами власників земельних часток(паїв) та їх спадкоємців, загальних зборів членів підприємства, зборів уповноважених або створеного ними органу управління , якому передано окремі функції по господарському управлінню колективним майном.
2. Зміна цільового призначення земельних ділянок під господарськими будівлями і спорудами бувших КСП, інших земель сільськогосподарського призначення колективної власності можлива відповідно до Постанови КМУ № 502, після виготовлення відповідних правовстановлюючих документів на право власності фізичних чи юридичних осіб на ці земельні ділянки.
3. Земельні ділянки на яких розміщені господарські будівлі і споруди, інші не розпайовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення (в т.ч. під садом) можна передати у4 користування фізичній або/чи юридичній особі лише на умовах оренди, використовуючи метод аналогії закону, застосувавши норму ст.. 13 Закону України « Про порядок виділення в натурі ( на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» , якою встановлено, « що нерозподілені ( не витребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватись в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається в договорі оренди земельної ділянки», шляхом звернення в судові органи для отримання відповідного рішення щодо зобов’язання райдержадміністрації укласти договір оренди земельної ділянки з власником (користувачем) будівель і споруд, іншого майна.
Юрисконсульт відділу Держземагентства В.І. Гордашевський