Орендна плата, податок та грошова оцінка

Все, що стосується плати за землю
Правила форуму
Будьте уважними! Перед створенням теми перечитайте Правила форуму і ще раз перевірте, чи дана тема не існує. Теми, які дублюють інші, видаляються без попередження! Повідомлення, які містять не прихований адрес E-mail, видаляються без попередження!
Аватар користувача
Volodar
Спец
Спец
Повідомлень: 1795
З нами з: 17 квітня 2008 12:41
Репутація: 52
Область: Житомирська
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Volodar »

З власного досвіду:
в межах населених пунктів: розробляється нормативна грошова оцінка на весь населений пункт, райвідділ земресурсів видає витяг про грошову оцінку конкретної зем.ділянки.
за межами населеного пункту: обовязково розробляється грошова оцінка на конкретну земділянку землекористувачем і затверджується райрадою
Ставки орендної плати встановлюються рішеням місцевої (сільської, міської) ради взалежності від цільового використання, переглядаються щороку і необовязково максимальні. (наприклад для земель промисловості - 5%, для комерційного - 12%).
Встановлення орендної плати кожному індивідуально - корупція (я так вважаю)
Після укладання договорів оренди розмір орендної плати переглядається тільки за згодою обох сторін.
Є проблема: за межами населених пунктів - розпоряджається землями - РДА (і заключає договори оренди) і встановлює орендну плату, при цьому не враховуються інтереси сільських рад. Тут щось в нас не допрацьовано. Можливо ці ставки необхідно затверджувати рішенням райради?
УМКА
Повідомлень: 1
З нами з: 14 серпня 2008 10:18
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення УМКА »

Уважаемые опытные землеустроители. Подскажите как решить такой вопрос. Необходимо ли в обязательном порядке вносить изменения в договор аренды земли, заключенный в 2007 году сроком на 30 лет, в случае, если в городе провели новую нормативную оценку земли, утвердили новую базовую ставку одного квадратного метра и утвердили новое Положение о порядке определения размеров арендной платы, в котором прямо предусмотрели, что размер арендной платы, установленный договорами аренды, заключенными до вступления в силу этого Положения, подлежит перерасчету? Первоначальный расчет арендной платы был сделан по результатам технической документации по нормативной оценке города, выполненной несколько лет назад. Можно ли противостоять местным решениям в данном вопросе или стоит согласиться и, как говориться, не ссориться с местными властями?
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

УМКА писав:Уважаемые опытные землеустроители. Подскажите как решить такой вопрос. Необходимо ли в обязательном порядке вносить изменения в договор аренды земли, заключенный в 2007 году сроком на 30 лет, в случае, если в городе провели новую нормативную оценку земли, утвердили новую базовую ставку одного квадратного метра и утвердили новое Положение о порядке определения размеров арендной платы, в котором прямо предусмотрели, что размер арендной платы, установленный договорами аренды, заключенными до вступления в силу этого Положения, подлежит перерасчету? Первоначальный расчет арендной платы был сделан по результатам технической документации по нормативной оценке города, выполненной несколько лет назад. Можно ли противостоять местным решениям в данном вопросе или стоит согласиться и, как говориться, не ссориться с местными властями?
Ссылаясь на земельное и гражданское законодательство без согласия арендатора такое сделать не получится - есть договор аренды, условия которого кстати нужно посмотреть (там это может быть указано как основание пересмотра условий договора в части размера арендной платы... но даже если так автоматом ниче не пересмотрится - есть договор). Следует учесть, что согласно постанове КМУ 2004 г. № 220:
"13. Розмір орендної плати переглядається ___________________
(періодичність) у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини
орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
К слову, было у нас интересное письмо Минфина... которое гласило со ссылкой на налог. и бюдж. зак-во... о том что с учетом типа повышения мин. ставок арендной платы по несельхоз. землям гос. и ком. собственности в 2008 г. есть основания поднять всем арендаторам у кого плата ниже без их согласия...

Поделитесь опытом как в каких нас. пунктах решается вопрос определения арендной платы за земли гос. и комм. собственности в рамках вилки 3- 12% ?! с учетом каких факторов и как это "индивидуализируется".
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

Егор писав:Поделитесь опытом как в каких нас. пунктах решается вопрос определения арендной платы за земли гос. и комм. собственности в рамках вилки 3- 12% ?! с учетом каких факторов и как это "индивидуализируется".
На "договірних" засадах. ;-)
Взагалі, думаю, для цього слід розробити і затвердити на сесії місцевий регуляторний акт, в якому диференціювати ставки за функціональним використанням.
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

werewolf писав: На "договірних" засадах. ;-)
Взагалі, думаю, для цього слід розробити і затвердити на сесії місцевий регуляторний акт, в якому диференціювати ставки за функціональним використанням.
Так во многих местах и делается... но там устанавливаются либо четкие ставки либо вилки .. и я считаю это возможным. должны быть льготы.. т.е. нижний предел вилки..например.. для малого бизнеса в зависомости от оборотов, для общепита в зависимости от "наценочной категории", уровня рентабельности предприятия, его взноса в развитие народно - хозяйственного комплекса нас. пункта где находится уасток, трудоустройства его граждан и наоборот - более жесткие уловия для иных предприятий.. как экономический регулятор.... правда учесть и регламентировать это в решении не просто....как Вы думаете?
интересное слово - функциональное использование. ЗК определения не дает, вспоминает закон о плате за землю. Я предполагаю что это наиболее конкретное, непосредственное использование участка в соотв. с его целевым назначением, граддокументацией и планом зонирования....
З.Ы. от слова регуляторный акт меня колотить начинает :)
Mikl
Повідомлень: 5
З нами з: 23 січня 2009 16:52
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Mikl »

Допоможіть мені будь-ласка нарахувати розмір орендної плати за земельну ділянку надану мені в оренду (за межами населеного пункту) для роборозведення. Загальна площа ділянки: 3,6692 га, в т.ч.: площа дзеркала - 2,5888 га, площа гідротехнічних споруд (дамба) - 0,3154 га, площа під охоронною зоною (пасовище) - 0,7650 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки 67003 грн, в т.ч.: дзеркало - 11564 грн, дамба - 53429 га, пасовище - 2010 грн. Рішенням сільської ради встановлено розмір орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки. Чи потрібно для розрахунку Розпорядження РДА?
Справа в тому, що представники місцевого органу оДПІ роблять цей розрахунок по різному. Якщо можна підкажіть звідки можна взяти чітку "формулу" розрахунку (Закон тощо)?
Mikl
Повідомлень: 5
З нами з: 23 січня 2009 16:52
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Mikl »

ст. 11 Закону України про плату за землю зсилається на середньозважену оцінку 1 га ріллі по області, а в моєму випадку оцінка вже проведеня
Mikl
Повідомлень: 5
З нами з: 23 січня 2009 16:52
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Mikl »

Де можна знайти інформацію про те, що орендна плата за земельну ділянкуза межами населеного пункту не залежить від того, що нормативна грошова оцінка проведена на конкретну земельну ділянку, і розраховується по середньозважені оцінці ріллі по області? Для чого тоді роблять нормативну грошову оцінку земель?
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

Егор писав:Так во многих местах и делается... но там устанавливаются либо четкие ставки либо вилки .. и я считаю это возможным. должны быть льготы.. т.е. нижний предел вилки..например.. для малого бизнеса в зависомости от оборотов, для общепита в зависимости от "наценочной категории", уровня рентабельности предприятия, его взноса в развитие народно - хозяйственного комплекса нас. пункта где находится уасток, трудоустройства его граждан и наоборот - более жесткие уловия для иных предприятий.. как экономический регулятор.... правда учесть и регламентировать это в решении не просто....как Вы думаете?
Можливо, такий підхід має право на існування, але його досить важко рівномірно і систематично втілювати в життя при визначенні розміру оренди кожної ділянки. По-перше, ми не маємо права вимагати з підприємців якісь відомості про рівень рентабельності підприємств, штатний розпис, квитанції про внески на розвиток міста і т.ін. По-друге, хто буде перевіряти надану інформацію такого плану і нести відповідальність у разі її недостовірності ? Та й економічне обгрунтування впливу кожного такого фактору має бути дуже серйозним. Думаю, впровадити такі пільги як фактор впливу на грошову оцінку - це робота не менше, як національного рівня. Без системності така робота буде "кустарною". Наприклад, одному меру подобається екологія - він буде давати більше пільг тим, хто впроваджує екологічно чисте виробництво. Наступному буде подобатись мале підприємництво - буде дбати про пільги малому бізнесу.
На мою думку, для автоматизму необхідно робити все простіше. Фактично, ми маємо два фактори диференційної ренти, яка впливає на вартість землі, - це функціональне використання і місце розташування. Отже, на "вилку" складається замкнена математична шкала за цими двома показниками. Нижня межа шкали буде відповідати 3-кратному р-ру земельного податку на землях водойм акваторії понад 200 га або інших відкритих (незабудованих) земель з Кф=0,1 з найгіршим місцем розташування (для спрощення можна обмежитись Км2). Верхня межа - 12% від нормативної ГО земель комерційного використання з найкращим місцем розташування. Фактично, будемо мати подвійний вплив диференційної ренти на плату за землю. Перший - при визначенні грошової оцінки. Другий - при визначенні орендної плати. Звичайно, можна з цим сперечатися, що ми ще більше розгойдуємо "маятник", закладений ще при визначенні грошової оцінки і т.ін. Але такий метод дуже зручний формулювання, автоматизації і передбачуваності всіх процесів.
Егор писав:интересное слово - функциональное использование. ЗК определения не дает, вспоминает закон о плате за землю. Я предполагаю что это наиболее конкретное, непосредственное использование участка в соотв. с его целевым назначением, граддокументацией и планом зонирования....
Я не даремно його використовую, тому що цільове призначення в грошовій оцінці ролі не грає. Цільове призначення - це, так би мовити, сукупність допустимих способів використання земельної ділянки, а функціональне використання - це вид господарської діяльності на земельній ділянці.
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

werewolf писав: ...Та й економічне обгрунтування впливу кожного такого фактору має бути дуже серйозним....
Я с вами абсолютно согласен... но мне кажется разработать такой серьезный документ (экономистами, управленцами, ну и не без юристов) пусть и на общегосударственном уровне было бы неплохо.. но...

werewolf писав:... Фактично, будемо мати подвійний вплив диференційної ренти на плату за землю
ну вот это немного и смущает :) Хотя это действительно логично и в принципе в местных решениях примерно так и происходит (правда только по функц. использованию)... но и месторазмещение и функц. использование и так учитываются (на глаз)... типа ого в центре города .. отдельно стоящий дорогой ресторан.... какой состоятельный человек конечно 12 % )))
Тут получается те же самые факторы даже трижды включены.. в первый раз - при покупке или аренде здания ресторана :)
Тем не менее ... к чему я говорю... в том же центре.. может находиться такой же ресторан (бар) в виде совершенно скромного и недорогого зведения, владелец которого имеет не такую уж большую прибыль, т.к. имеет минимальные наценки и не может поставить другие, поскольку на дорогое оборудование, ремонт и огромный штат сотрудников просто нету финансов. в таком случае - усатновление макс. ставки аренды его просто задушит (если он честно все платит)
Аватар користувача
dexter3000
Спец
Спец
Повідомлень: 1353
З нами з: 29 серпня 2007 17:38
Репутація: 10
Область: м.Київ
Місце роботи: Не маю відношення до землевпорядкування

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення dexter3000 »

Mikl писав:Де можна знайти інформацію про те, що орендна плата за земельну ділянкуза межами населеного пункту не залежить від того, що нормативна грошова оцінка проведена на конкретну земельну ділянку, і розраховується по середньозважені оцінці ріллі по області? Для чого тоді роблять нормативну грошову оцінку земель?
Знайти можна тут - http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/m ... eg=2535-12 - тільки це не орендна плата, а плата за землю (земельний податок). При оренді треба робити нормативну оцінку.
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

Егор писав:... но и месторазмещение и функц. использование и так учитываются (на глаз)... типа ого в центре города .. отдельно стоящий дорогой ресторан.... какой состоятельный человек конечно 12 % )))
В принципі, це "еталон". Але запропонований метод не дає змоги враховувати "фінансову вагу" орендаря, а обгрунтує, чому 12%, а не 11% чи 11.5%.
Егор писав:Тем не менее ... к чему я говорю... в том же центре.. может находиться такой же ресторан (бар) в виде совершенно скромного и недорогого зведения, владелец которого имеет не такую уж большую прибыль, т.к. имеет минимальные наценки и не может поставить другие, поскольку на дорогое оборудование, ремонт и огромный штат сотрудников просто нету финансов. в таком случае - усатновление макс. ставки аренды его просто задушит (если он честно все платит)
Так. Це один з "мінусів". За законами ринку, якоїсь дрібної неприбуткової "кафешки" або неконкурентоспроможного кіоску з ремонту взуття в центрі міста бути не може. Ну, з часом... Але наша "словянська душа" розуміє, що не все робиться за сухими законами ринку. Не знаю...
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

подскажите неседущему (не моя специфика)...вопросы наверно глуповатые..

как все - таки (в жизни и теоретически) определяется функциональное использование при оценке земель ?

Ну в частности как понять это....
"Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) ( za788-98 ), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z0788-98 ), зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Насколько я понял в додатке 1 табл. 1.1 функцирональное использование участков не совсем совпадает с классификацией данной по ф. 6-зем.
И вопрос еще какие справки на самом деле и кому выдают органы статистики?
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

Егор писав:подскажите неседущему (не моя специфика)...вопросы наверно глуповатые..
Зовсім не глуповаті. Тому, що в законодавстві поняття: категорія земель, цільове призначення, цільове використання, функціональне використання збиті в коктейль...
Егор писав:как все - таки (в жизни и теоретически) определяется функциональное использование при оценке земель ?
По КВЕДу (табл.1.1) http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/m ... g=z0388-06
Взагалі, я вважаю, що функціональне використання повинні визначати не землевпорядники, а економічні експерти. Досить багато зараз малих підприємств, які виробляють певний товар, там же його і продають, там же живуть, ще й огірки на балконі вирощують... Іноді можна голову зламати.
Егор писав:Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.
Як їх розрахували і установили - я не знаю. Але коефіцієнти Кф встановлені і використовуються в роботі.
Егор писав:Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) ( za788-98 ), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z0788-98 ), зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.
Це брєд! А де таке написано? Цільове призначення - правовий критерій земельної ділянки (режим її використання) і ніяк не залежить від того, хто нею володіє. А 6-зем - форма, яку склав Держкомстат для того, щоб збирати інформацію, а не встановлювати категорії.
Категорії земель встановлюються за Земельним кодексом. Хоча, перелік там на жаль, не вичерпний. Без додаткових НПА і класифікаторів працювати досить важко.
Егор писав:Насколько я понял в додатке 1 табл. 1.1 функцирональное использование участков не совсем совпадает с классификацией данной по ф. 6-зем.
Можна на це не звертати уваги, тому що ф.6-зем ніякого правоустановчого навантаження не дає.
Егор писав:И вопрос еще какие справки на самом деле и кому выдают органы статистики?
Скоріше за все, маються на увазі довідки з єдиного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ).
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

werewolf писав: Це брєд! А де таке написано? Цільове призначення - правовий критерій земельної ділянки (режим її використання) і ніяк не залежить від того, хто нею володіє. А 6-зем - форма, яку склав Держкомстат для того, щоб збирати інформацію, а не встановлювати категорії.
Категорії земель встановлюються за Земельним кодексом. Хоча, перелік там на жаль, не вичерпний. Без додаткових НПА і класифікаторів працювати досить важко
Это написано в приведеном Вами "Порядке..." п. 3.5 :)
там ссылка на форму 6-зем. Но действительно в додатке вроде все расписано.
Со справкой из ЕГРПОУ для меня тоже не совсем ясно... кому ее дают все- таки ... и ведь всегда может осуществляться несколько видов экономической деятельности... это нужно определять основной? (этим вообще кто - то пользуется?)
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

Егор писав:Это написано в приведеном Вами "Порядке..." п. 3.5 :)
там ссылка на форму 6-зем.
Точно! Ніколи до цього не дочитувався. Тай навіщо? п.3.5 Суперечить ст.20 ЗКУ, загальним положенням Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель(форми №№ 6–зем, 6а–зем, 6б–зем, 2–зем), затвердженої наказом Держкомстату 05.11.98 № 377.
До того ж, Ф. 6-зем більше базується не на категоріях земель, а на видах угідь, сфері діяльності землекористувача і т.д.(теж все скинуто в кучу і перекручено на фарш).
Егор писав:Со справкой из ЕГРПОУ для меня тоже не совсем ясно... кому ее дают все- таки ... и ведь всегда может осуществляться несколько видов экономической деятельности... это нужно определять основной? (этим вообще кто - то пользуется?)
Так. Довідки - не панацея. Вкрай рідкісне явище - коли особа чи підприємство займається одним видом діяльності. Особисто моя думка - формулювання цільового призначення повинно виходити з конкретно поставленої мети використання земельної ділянки, а не з особи того, хто нею користується. Зараз як усе це? Якщо підприємець купує автостоянку - комерція, якщо комунальна стоянка - землі транспорту! Такого не повинно бути.
Аватар користувача
Bibop
Спец
Спец
Повідомлень: 122
З нами з: 26 червня 2008 18:25
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Bibop »

Пантерка писав:
3% от нормативной оценки - это три процента (в оценке все виды угодий уже учтены). Налоговая считает 3 земельных налога согласно ст. 11 ЗУ "Про плату за землю" потому и разная сума получается. Налог на з.у. за пределами населенного пункта не зависит от нормативной оценки конкретного з.у., а рассчитывается от стоимости пашни по области.

а арендная плата рассчитывается просто: нормативная оценка * Ко индексации*3%
Mikl писав:Де можна знайти інформацію про те, що орендна плата за земельну ділянкуза межами населеного пункту не залежить від того, що нормативна грошова оцінка проведена на конкретну земельну ділянку, і розраховується по середньозважені оцінці ріллі по області? Для чого тоді роблять нормативну грошову оцінку земель?
Якщо для Mikl це ще актуально.

Згідно ст. 11 ЗУ "Про плату за землю" Податок за земельні ділянки, надані на землях водного фонду, за винятком земельних ділянок, зазначених у частині другій статті 6 цього Закону, справляється у розмірі 0,3 відсотка від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Це значить, що виходячи з положень ст.21 ЗУ "Про оренду землі", (якщо не помиляюся) Орендна плата (мінімальна) за 1 м2 земельної ділянки (за межами н/п) = 0,3 Х Грошова оцінка ріллі по області Х 3 Х Кіндексації

Тобто, нормативна оцінка в даному випадку здається непотрібна. Попутно питання: передані в оренду землі - то все землі водного фонду чи ні?

Разом з тим згідно ч.5 ст.5 ЗУ "Про оцінку земель"
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно ст.13 ЗУ "Про оцінку земель" обов'язкове проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється, окрім іншого, у випадку:
визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Тобто, проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки виходить обов'язкове!

Формула для розрахунків така (знову ж якщо не помиляюся): Орендна плата (мінімальна) за земельну ділянку (за межами н/п) = 0,01 Х Грошова оцінка несільгосп з/д Х 3 Х Кіндексації + 0,1 Х Грошова оцінка сільгосп з/д Х 3 Х Кіндексації

А тепер саме цікаве: може виявитися, що виходячи з положень ст.11 ЗУ "Про плату за землю" укаладати договір вигідніше (менше орендна плата). А орендодавці, а відтак і контролюючі органи, зацікавлені в більшому розмірі о/п.

Яке зле більше - чи то укласти договір по нормативній грошовій оцінці з/д та сплачувати більшу о/п, чи докласти значних зусиль, укласти договір по грошовій оцінці ріллі по області та чекати в гості перевіряючих - обирати Вам.
Аватар користувача
werewolf
Спец
Спец
Повідомлень: 913
З нами з: 22 січня 2008 17:46
Репутація: 5
Область: Запорізька
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення werewolf »

werewolf писав:Фактично, ми маємо два фактори диференційної ренти, яка впливає на вартість землі, - це функціональне використання і місце розташування. Отже, на "вилку" складається замкнена математична шкала за цими двома показниками. Нижня межа шкали буде відповідати 3-кратному р-ру земельного податку на землях водойм акваторії понад 200 га або інших відкритих (незабудованих) земель з Кф=0,1 з найгіршим місцем розташування (для спрощення можна обмежитись Км2). Верхня межа - 12% від нормативної ГО земель комерційного використання з найкращим місцем розташування. Фактично, будемо мати подвійний вплив диференційної ренти на плату за землю. Перший - при визначенні грошової оцінки. Другий - при визначенні орендної плати.
warning!
Робив деякі розрахунки... Не все так просто...
Максимальна величина орендної плати (12% від НГО в найкращому оціночному районі) сягає досить великих показників (більше 120 грн./м2). Фактично, така плата - просто нереальна для підприємців зараз! Торгівля себе не виправдає. Особливо, в умовах кризи... Іншими словами, це "песець" для бізнесу (і не тільки малого). Треба радитись з органами самоврядування, щоб визначити максимальну платоспроможність. Можливо, слід обмежити шкалу десь до 6-7% від НГО по максимуму і залишити за радою можливість періодично змінювати її.
Аватар користувача
ksana
Спец
Спец
Повідомлень: 70
З нами з: 29 липня 2008 19:50
Репутація: 0
Область: Луганська

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення ksana »

kurt писав:Вопрос!!! Есть договор аренды земли с ЧП, которой он владеет на основании Гос акта на право собственности на землю. Нужна ли денежная оценка в этом договоре????
А какая разница, кто арендодатель - есть Типовой договор, который утверджден постановой КМУ от 03.03.2004 № 220. Пунктом 5 предусмотрено наличие информации о нормативной денежной оценке.
Аватар користувача
ksana
Спец
Спец
Повідомлень: 70
З нами з: 29 липня 2008 19:50
Репутація: 0
Область: Луганська

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення ksana »

kurt писав:Тогда второй вопрос для ЧП тоже действует закон о 12 % и не более от стоимости земли я имею ввиду аренду?
Ст. 21 Закону України "Про оренду землі" - Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю") ( 2535-12 ). ( Частина друга статті 21 із змінами, внесеними згідно з Законом N 2505-IV ( 2505-15 ) від 25.03.2005 )

Виходячи із вище викладеного, якщо орендодавцем земельної ділянки є приватна особа та земельна ділянка перебуває у приватній власності, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін та визначається самостійно орендодателем та орендодавцем без врахування Закону України "Про плату за землю".
Bupsik
Молоденький(ка)
Молоденький(ка)
Повідомлень: 19
З нами з: 22 липня 2008 14:47
Репутація: 4
Область: Одеська
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Bupsik »

У нас в городе нормативно-денежная оценка проведена.
Когда на законодательном уровне утвердили минимальную арендную плату в размере трехкратного размера земельного налога, наш городской совет подготовил регуляторный акт "Про визначення та встановлення орендної плати за землю в м. N", которым утвердил коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка,от минимального "3" до максимального "12".
Мы исходили из того, чем больше площадь з/у, тем ниже коэффициент, и наоборот.
В договоре аренды земельного участка коммунальной собственности прописано, что размер арендной платы
ежегодно пересматривается арендатором в результате "зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством" (как в типовом договоре аренды з/у).
Как у нас происходит ежегодный перерасчет:
Арендатор в территориальном органе Держкомзему берет справочку о нормативно-денежной оценке земельного участка (уже с учетом коэффициента индексации за 2009 - 1,059),
приносит нам, а мы в свою очередь (горсовет) применяем коэффициент, характеризующий функциональное использование з/у. То ест, например, площадь з/у (под магазином): 20 кв.м., стоимость 1 кв.м., согласно нормативно-денежной оценке 495,50 грн. Нормативно-денежная оценка именно этого участка = 20 х 495,50 = 9910,00 грн.
Дальше, чтобы определить размер арендной платы в месяц, мы нормативно-денежную оценку умножаем на коэффициент "7" (под магазин), делим на 12.
9910,00 х 7% / 12 = 57,80 грн. в месяц.
Егор
Спец
Спец
Повідомлень: 977
З нами з: 02 вересня 2008 01:40
Репутація: 0

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Егор »

Bupsik писав:.... наш городской совет подготовил регуляторный акт "Про визначення та встановлення орендної плати за землю в м. N", которым утвердил коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка,от минимального "3" до максимального "12"
Как по мне, совершенно правильно поступили.... в некоторых городах такие решения действуют уже много лет. Единственный момент, что частично выходит, что при принятии подобных решений 2 раза учитываются одни и те же факторы (в нормативной оценке и при определении ставки аренды)...
привязка же исключительно к площади з.у. (чем больше з.у. - тем дешевле) мне кажется не совсем верной и оправданной с экономической точки зрения (хотя не экономист и могу ошибаться).

Додано через 4 хвилини 21 секунду:
............... хотя пересмотр арендной платы в случае "изменения цен и тарифов" действительно предусмотрен Типовым договором... но, как по мне, довольно стремное условия договора.... каких цен.... насколько изменения и в какую сторону и т.д.

интересно как это работает на практике ???
Bupsik
Молоденький(ка)
Молоденький(ка)
Повідомлень: 19
З нами з: 22 липня 2008 14:47
Репутація: 4
Область: Одеська
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Bupsik »

привязка же исключительно к площади з.у. (чем больше з.у. - тем дешевле) мне кажется не совсем верной и оправданной с экономической точки зрения (хотя не экономист и могу ошибаться).
Я тоже не экономист, не знаю, насколько это правильно, но, попробую показать почему у нас так:
к примеру, возьмем завод какой-нибудь, площадь з/у у него 0,6070 га.
Допустим, нормативно-денежная оценка 1 кв.м. этой земли 89,80 грн.
Рассчитываем арендную плату:
нормативно-денежная оценка = 89,80 Х 6070 = 545086,00 грн
арендная плата получается 545086,00 х 3% / 12 = 1362,71 грн

Здесь мы применили минимальный коэффициент 3%. А если бы принять 7% ? Получится 3179,69 грн.
Разница существенная. Или наоборот, если какой-то магазинчик с площадью 20 кв.м. платит около 70 грн.
с коэффициентом 7%, если мы примем 3% - то получится меньше 30 грн. Для бюджета это не выгодно.

А в регуляторном акте указана не площадь, а разбито по категориям:
например, магазины, бары, кафе, бильярдные - коэффициент 7,
объекты быта, аптеки, офисы, парикмахерские, салоны, ателье - 6
рынки, торговые площадки - 5
СТО, автомойки, автостоянки - 4
склады - 3
жилая, гаражная застройка - 3
производственная деятельность - 3
киоски, павильоны с площадью менее 20 кв.м. - 10
киоски, павильоны с площадью более 20 кв.м. - 8

ну и т.д.

интересно как это работает на практике ???
Ну, во-первых, при заключении договора, мы обращаем внимание арендатора на этот пункт в договоре аренды:
"10. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексов інфляції.
11. Орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
12. Розмір орендної плати щорічно переглядається Орендодавцем;
Розмір орендної плати переглядається також у випадках:
 зміни умов господарювання, передбачених договором;
 зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів у тому числі внаслідок інфляції;
 погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
 в інших випадках, передбачених законодавством України.
"

Во-вторых, у нас отлажена работа с налоговой, госкомземом, и т.д.
Мы конечно не можем проконтролировать всех абсолютно арендаторов в силу их количества,
и если кто-то не пришел за перерасчетом, то налоговая нам пишет списки этих арендаторов, а мы в свою очередь пишем претензии, а дальше в суд. Но как правило до этого не доходит. Так как вот сейчас например арендаторы отчитываются в налоговой, а в налоговой не принимают этот отчет без перерасчета, поэтому все конечно идут к нам.
salank
Повідомлень: 4
З нами з: 18 січня 2010 15:35
Репутація: 0
Область: Закарпатська

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення salank »

Підкажіть як встановити орендну плату на с/г землі,господарські двори, якщо грошової оцінки населеного пункту нема. З повагою землевпорядник с/р.
Аватар користувача
Oleg
Спец
Спец
Повідомлень: 2311
З нами з: 03 квітня 2007 11:55
Репутація: 82
Область: Волинська
Місце роботи: Інше

Re: Орендна плата, податок та грошова оцінка

Повідомлення Oleg »

salank писав:Підкажіть як встановити орендну плату на с/г землі,господарські двори, якщо грошової оцінки населеного пункту нема
1. Правила форуму.
2. Небажання скористатись Пошуком ТУТ і ТУТ. NoNo
3. Було вже тут
Відповісти