Форум землевпорядників

18 липня 2014 року Державне агентство земельних ресурсів опублікувало законопроект, який змінює порядок продажу права оренди на земельні ділянки.
Документ містить багато цікавого.
Тут і вічна заборона торгівлі пайовими землями, і мінімальний термін оренди сільськогосподарської землі, і питання спадщини. Втім, це окрема тема.
Наразі хотілось би зосередитися лише на одній суттєвій новації.
Законопроект пропонує надати орендарю право самостійно передавати право оренди будь-якій особі без погодження з власником земельної ділянки.
У пояснювальній записці до законопроекту земельне агентство стверджує, що акт розроблений з метою захисту прав 7 млн селян.
Насправді ж законопроект ці права повністю ігнорує. Власника земельної ділянки навіть не питають, чи хоче він, щоб землю використовував не той, кому її передано в оренду, а інша особа.
Спробуйте уявити: ви передали квартиру у найм одній особі і несподівано виявляєте, що у ній живе десять інших людей, яким продали право найму. Вам сподобається ця ситуація? Напевно, що ні. А чим селяни гірші?
Чи є у земельного агентства впевненість, що новий орендар буде виконувати умови договору? Він же з орендодавцем не домовлявся, він його і не бачив.
Визначення засад використання майна - справа лише його власника. У цьому і полягає право власності. Однак українського власника, особливо власника ріллі, держава відмовляється сприймати як особу, здатну приймати рішення. Чомусь вважається, що це повинні робити державні органи, а не сам селянин.
Автори законопроекту намагалися вирішити проблеми виробників, які орендують земельні ділянки. Однак вирішувати проблеми однієї сторони договору оренди за рахунок іншої не можна - їх інтереси повинні бути збалансовані.
Державі слід захищати право власності, а не розмивати це право. Ми ніколи не будемо у Європі, доки не навчимося поважати власника.
Порушена у законопроекті проблема існує. В агросекторі, особливо у малому та середньому агробізнесі, які не мають доступу до міжнародних ресурсів, проблема кредитування стоїть гостро. Орендовану землю як заставу використати не можна, тому використовують майбутній врожай, техніку і навіть корпоративні права.
Ліквідність таких об'єктів низька, тому влада шукає нові механізми кредитування.
Однак у процесі такого пошуку Державне земельне агентство винаходить велосипед, а не використовує існуючі правові інститути.
Зокрема, у сільському господарстві України ігнорується можливість використовувати аграрні землі не лише на праві оренди, а й на праві емфітевзису.
За цим незвичним словом ховається передбачене цивільним і земельним законодавством право користування сільськогосподарськими землями з можливістю його перепродажу та застави. Якщо ж кредит не буде виплачений, банк зможе продати це право на користь іншої особи.

При застосуванні емфітевзису власник передає право власності на ділянку лише на певний час. При цьому ринкова вартість емфітевзису терміном 32 роки - одне покоління - дорівнює ринковій вартості права власності. За таких умов усі зацікавлені сторони отримують суттєві зиски.
Власник землі отримує вартість ділянки, зберігаючи її для нащадків. Користувач отримує актив, який може використовувати не тільки для аграрного виробництва, а й для отримання кредитних ресурсів. Банки ж отримують можливість надавати аграріям позики під заставу ліквідного майна.
Виграє від запровадження емфітевзису і держава. При запровадженні довгострокового користування землею її користувач економічно зацікавлений у збережені властивостей ґрунтів, і державі не потрібно контролювати ці процеси.
На відміну від запропонованого чиновниками підходу ніхто не обмежує прав власника. Уклавши угоду емфітевзису, він свідомо йде на це і отримує винагороду.
Чому ж емфітевзис досі не використовується? Для багатьох слово "емфітевзис" звучить дивно. Не тільки для селян, але і для аграрних підприємств та органів влади. Втім, це не привід ігнорувати такий корисний для виробників інститут.
Саме емфітевзис міг би стати дієвим інструментом залучення кредитних ресурсів аграріями на період дії мораторію на їх відчуження. Для цього не треба розробляти нові закони, достатньо просто прочитати існуючі.