Реєстрація договорів оренди землі, змін до них. Зміна орендної плати...

[zemkov]

У кого-то регистрация договоров аренды земли (прав, земельных участков) происходит на основании заявления непосредственно органа местного самоуправления

Хіба що додаткові угоди за рішенням суду (в форматі 3% НГО)

[Егор]

Хіба що додаткові угоди за рішенням суду (в форматі 3% НГО)

А чего так, как думаете ? Разве низзя регистрировать по заявлению совета (мне кажется, что ЗУ "О регистрации.." и Порядку ведения Поземельной это не противоречит...). А какая, кстати, у вас сложилась практика по 3% НГО по решениям судов, удовлетворяют судьи и с какими требованиями ?

[zemkov]

Разве низзя регистрировать по заявлению совета

Можна, звичайно. Але для чого витрачати бюджетні кошти? Краще зобов'язати (доручити) орендаря зареєструвати длговір.

А какая, кстати, у вас сложилась практика по 3% НГО по решениям судов

Ввиду явного преимущества. В минулому році було декілька десятків позовів стосовно орендарів, які ухилялись від укладання додаткової угоди в добровідьному порядку - всі виграні.
"Обпіклися" на першому десятку, де недодумались зобов'язати орендаря в установлений строк здійснити державну реєстрацію угоди, по них і розглядалось питання подання на реєстрацію орендодавцем.
Ваша ідея щодо встановлення для несумлінних орендарів орендної плати в розмірі більше 3% розглядалась також. Як на мене - цілком можливо і логічно в плані компенсації втрат і "науки" на майбутнє. Але відмовились, оскільки таких орендарів залишилась жменька, поки пройдемо процедуру регуляторного розгляду, такий акт не буде до кого застосовувати.

[Volodar]

А какая, кстати, у вас сложилась практика по 3% НГО по решениям судов, удовлетворяют судьи и с какими требованиями ?

Ось є така думка

Spoiler

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до пункту 13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. № 220 розмір орендної плати періодично переглядається, зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. На сьогодні вже склалася певна позитивна судова практика розгляду таких справ.

Так у постанові Верховного суду України від 04.07.2011р. у справі № 3‑66гс11 за заявою Донецької міської ради про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 04.11.2010р. у справі № 41/81пд за позовом Донецької міської ради до споживчого товариства «Монополь», третя особа-Управління земельних ресурсів Донецької міської ради, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та у постанові Вищого господарського суду України від 09.08.2011р. у цій же справі зазначається зокрема, таке.

1. Згідно із статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

2. Чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

3. Оскільки сторонами в договорі оренди землі передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, аорендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Така ж позиція зберігається і у постанові Вищого господарського суду України від 02.08.2011р. у справі № 5005/1203/2011 за касаційною скаргою ВАТ "Дніпровагонмаш" на рішення від 04.04.2011р. господарського суду Дніпропетровської області, на постанову від 14.06.2011р. Дніпропетровського апеляційного господарського суду у справі №5005/1203/2011 господарського суду Дніпропетровської області за позовом Дніпродзержинської міської ради до ВАТ "Дніпровагонмаш" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. У вказаних справах позовні вимоги міських рад були задоволені. Рішення судів з вказаних справ додаються.

Звертаємо увагу, що зверненню до суду повинно передувати надсилання орендарю пропозиції внести зміни до договору оренди відповідно до статті 188 Господарського кодексу України.

Також варто звернути увагу на роз’яснення Державної податкової служби (лист від 27.04.2011р. № 5189/5/15-0716). В листі зазначається, що у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності. Тому, якщо у населеному пункті рішенням ради запроваджена нова нормативна грошова оцінка землі та в установленому порядку вона оприлюднена, платники самостійно повинні звернутися до відповідного органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів для отримання довідки (витягу) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, перерахувати суму податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності та подати вказану довідку з податковою звітністю до податкового органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки.

[zemkov]

роз’яснення Державної податкової служби (лист від 27.04.2011р. № 5189/5/15-0716)

Ось так у нас завжди. Спочатку поспіхом приймають закон (ПК), а тільки потім дають знати, як його виконувати. Як би податковий кодекс вводили в дію згідно процедури (за 6 місяців до початку нового бюджетного року), а не з 01.01.2011р., багатьох проблем на місцях можна було б уникнути. А так...

[Oleg]

3. Оскільки сторонами в договорі оренди землі передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Отже позиція судді, це стосується тільки земель державної та комунальної власності. Земель приватної власності - це не стосується? Ті ж самі паї...

[Volodar]

Земель приватної власності - це не стосується? Ті ж самі паї...

Справа в тому що, в ПК "14.1.147. плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності"
на мою думку це йде в розріз з господарським кодексом, за яким орендна плата встановлюється за домовленістю сторін.
Щодо земель приватної власності: все рівно суд, де потрібно обгрунтовувати зміну орендної плати, в звязку із змінами в законодавстві (змінилася нормативка для с/г земель). Враховуючи юридичну обізнаність наших селян - успіхів в них не буде.

[Егор]

В общем, практика почти везде вроде против предпринимателя и иного арендатора.
Слышал тоже, что налоговые издают т.н. НУР и считают, что платить нужно и без изменений в договор.

[Поковба]

"Обпіклися"

А ви можете викласти на форумі зразок позовної заяви, щоб не обпіктися і іншим населеним пунктам. Фактично я їх уже розробив, але все ж таки не хочеться потім з новою позовною заявою до суду звертатися - в бюджеті коштів і так нема і скоро не буде :)

Додано через 14 хвилин 29 секунд:
Або рецензуйте мою:

Позовна заява про внесення змін до договору оренди

21 жовтня 2008 року в Рахівському районному відділі ЗРФ ДП «Центр ДЗК» зареєстровано за № 2124455300-0408070900008 договір оренди земельної ділянки в с. Костилівка по вул. Гірській, 33 площею 0,3206 га для обслуговування магазину укладений між Костилівською сільською радою та МПП «Атлант» (далі – договір оренди).
Відповідно до частини першої пункту 8 договору оренди земельної ділянки орендна плата вноситься орендарем у наступній формі та розмірі в грошовій формі та розмірі 1242,00 грн. (тисячу двісті сорок два гривні) в рік.
Проте, вказаний розмір орендної плати не відповідає пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України та, який вказує нам на те, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу для земель несільськогосподарського призначення не може бути меншою трикратного розміру земельного податку. А у відповідності до статті 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно до пункту 11 договору оренди згаданої земельної ділянки розмір орендної плати переглядається у випадках:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами.
Дев’ята сесія шостого скликання прийняла рішення від 13 серпня 2011 року № 317 «Про зміну умов договору оренди», в якому зазначено:
«1. Встановити орендну плату за земельну ділянку державної та комунальної власності в с. Костилівка вул. Гірська, 33 площею 0,3206 га надану в оренду МПП «Атлант» для обслуговування магазину у наступній формі та розмірі: 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 7335 грн. 65 коп. в рік.
2. Пункт 8 Договору оренди земельної ділянки повул. Гірській, 33 площею 0,3206 га МПП «Атлант винести в наступній редакції:
«8. Орендна плата вноситься орендарем у наступній формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 7335 грн. 65 коп. в рік»
3. Зобов’язати МПП «Атлант», заключити з Костилівською сільською радою додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки по вул. Гірській, 33 площею 0,3206 га для обслуговування магазину.
4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійно діючу комісію з питань агропромислового комплексу, земельних ресурсів та розвитку селища.»
Костилівська сільська рада відправила лист від 16 вересня 2011 року № 555/02-26 МПП «Атлант» в якому зазначалося наступне:
«Інформуємо про те, що відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України Костилівська сільська рада прийняла рішення від 13 серпня 2011 року № 317 «Про зміну умов договору», згідно якого зазнала змін орендна плата за користування земельною ділянкою державної та комунальної власності в по вул. Гірській, 33 площею 0,3206 га наданої для обслуговування магазину.
Виходячи з вищеозначеного, надсилаємо додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в по вул. Гірській, 33 укладеним між Костилівською сільською радою та МПП «Атлант» (надалі – додаткова угода) і просимо, в 15-ти денний термін від дня отримання цього листа, підписати її та зареєструвати у порядку визначеному чинним законодавством України.
1 примірник підписаної та зареєстрованої додаткової угоди і розрахунку орендної плати за земельну ділянку просимо, у вищезазначений строк, надати Костилівській сільській раді.»
Вищезазначений лист орендар отримав 28.09.2011 року, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення, і з того моменту з підписаною та зареєстрованою додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки по вул. Гірській, 33 до Костилівської сільської ради не з’являвся відповіді на лист не надсилав.
Пункт 3 та 4 статті 188 Господарського кодексу України вказує нам на те, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідно до частини п’ятої пункту 2.19 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду України від 17.05.2011 року № 6 у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленою умовами договору.
Враховуючи вищеозначене, керуючись статтями 22, 54, 58, 66, 83 Господарського процесуального кодексу України, статтями 274, 288 Податкового кодексу України, статтею 651 Цивільного кодексу України, статтею 188 Господарського кодексу України, статтею 30 Закону України «Про оренду землі»
ПРОСИМО:
1. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, що зареєстрований за № 0405070900060 29 червня 2005 року по вул. Гірській, 33 площею 0,3206 га укладеним між Костиівською сільською радою та Малим приватним підприємством «Атлант», а саме частину 1 пункту 8 договору викласти в наступній редакції:
«8. Орендна плата вноситься орендарем у наступній формі та розмірі: 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 7335 грн. 65 коп. в рік».

Додаток:
- рішення Костилівської сільської ради від 23 серпня 2011 року № 317 «Про зміну умов договору оренди»;
- засвідчена копія листа від 16 вересня 2011 року № 390/02-26 Костилівської сільської ради до МПП «Атлант».
- засвідчена копія повідомлення про вручення поштового відправлення;
- копія витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 62 від 22.02.2010 року;
- розрахунок розміру орендної плати;
- додаткова угода до договору оренди земельної ділянки по вул. Гірській, 33 між Костилівською сільською радою та МПП «Атлант»
Селищний голова І.І. Костиль

Буду вдячний

Додано через 5 днів 19 годин 17 хвилин 20 секунд:
Агов!

[Егор]

вроде нормальный иск:)
ув. коллеги, поделитесь опытом, нужно ли регистрировать в земагенстве допсоглашения о пересмотре только аендной платы. если да или нет, то почему? и еще: вот удовлетворит суд иск, как выложен выше, нужно что-то регить в земагенстве, нужно ли отдельное допсоглашение и с какого момента возникает обязанность платить по-новому?

[UNREALCOLD]

с какого момента возникает обязанность платить по-новому?

Как пройдет регистрацию так и платите. Но это не значит, что можно не давать на регистрацию. Если не подадите на регистрацию , но будете пользоваться через суд все равно стянут

нужно ли регистрировать в земагенстве допсоглашения о пересмотре только аендной платы.

Как по мне, то нужно. Ибо договора, которые подлежать обязательной госрегистрации действують только после регистрации (ЗУ "Про оренду, ЦКУ", 125 ЗКУ) т.е. если не зарегистрирована угода то она не считается заключенной

Додано через 6 хвилин 7 секунд:

Фактично я їх уже розробив, але все ж таки не хочеться потім з новою позовною заявою до суду звертатися - в бюджеті коштів і так нема і скоро не буде

Впринципе норм. И вообще не знаю как у кого, а у нас в области политика направлена на наполнение бюджета, любыми способами. Причем в последнее время в обладминистрации очень уж активизировались. Думаю так у всех если не началось то начнеться ибо выборы, а значит вас поддержат если что и с налоговой и с администрации. Подключайте их

[Егор]

Как по мне, то нужно. Ибо договора, которые подлежать обязательной госрегистрации действують только после регистрации (ЗУ "Про оренду, ЦКУ", 125 ЗКУ) т.е. если не зарегистрирована угода то она не считается заключенной

Ну а все же где именно написано, что соглашение об изменении отдельных условий договора аренды земли (например, той же платы, которая ни в каких рег.книгах не отображается) подлежит обязательной регистрации и иначе не действует ?
З.Ы. А как взыщут если считать, что без регистрации изменения не действительны ? (подать, в принцципе, на регистрацию и сам совет может).

[zemkov]

Ну а все же где именно написано, что соглашение об изменении отдельных условий договора аренды земли (например, той же платы, которая ни в каких рег.книгах не отображается) подлежит обязательной регистрации и иначе не действует ?

Кому потрібні ті книги (ну, крім реєстратора?)? Важливо внести зміни до договору і щоб ці зміни набули чинності
ЦК:
Стаття 654. Форма зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

(подать, в принцципе, на регистрацию и сам совет может)

Вот-вот.

[Егор]

Важливо внести зміни до договору і щоб ці зміни набули чинності

Так от я ж то и спрашиваю ... форма формой (устная, простая письменная, нотариальная), а ведь регистрация это другое. Т.е. предположим, что основной договор аренды земли нотариальный, изменения в части платы вступают с момента нотариального удостоверения договора о внесении изменений в договор аренды земли или все же что-то нужно регистрировать ? (у нас, если не ошибаюсь, всех подряд пытаются заставить регистрировать даже такие "допсоглашения"), причем ссылаются почему-то на приведенную Вами норму.

[zemkov]

предположим, что основной договор аренды земли нотариальный, изменения в части платы вступают с момента нотариального удостоверения договора о внесении изменений в договор аренды земли ...

Чому з моменту нотаріального посвідчення? Та і посвідчувати на сьогодні - за бажанням однієї із сторін...
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, відповідно і зміни до нього.

[UNREALCOLD]

причем ссылаются почему-то на приведенную Вами норму.

Что значит почему то? Потому что прямо написано! Если основной договор подлежит обязатльной регистрации то и допсоглашения, которые впринципе сами по себе (без договора) ничто, подлежат. И к приведенной норме ст.654 ЦКУ прибавлю, что в постанове 1021 тоже приедумотрено. Как по мне вопрос решен

[Егор]

Что значит почему то? Потому что прямо написано!

Ну где написано конкретно (в какой статье) про регистрацию допсоглашений (изменений) ?

В постановлении № 1021, кстати, тоже не нашел (может плохо искал) ?

Ладно... суть ИМХО в чем...
Форма - это форма. В той же самой форме значит, что нельзя письменный договор изменить устно, или нотариальный простым письменным.
Регистрация это отдельный вопрос. Так вот, законодатель чуть запутался в том, что он регистрирует (право, участок или договор). В ЗУ "Об аренде земли" речь идет и о регистрации договора, и о регистрации права. В ЗКУ и №1021 о регистрации и участка и договора. В общем, все запутались.
Поскольку при изменении размера арендной платы (есть мнение, что его вообще "вне договора" можно изменить и налоговые иногда пытаются такое сделать) ничего не нужно ни в какие Книги вписывать в любом случае (если я правильно понимаю), что для чего требовать регистрацию
Если же и рассуждать так: без регистрации нельзя внести изменения в зарегистрированный договор (не могу добиться ссылки на статью закона где это написано), так может просто заключать допсоглашения в нотариальной форме (у нас, к примеру, по коммунальным участкам договоры аренды нот.удостовер.) и нотариус внесет их в госреестр и зарегистрирует таким образом...

[Alexxp]

Ну где написано конкретно (в какой статье) про регистрацию допсоглашений (изменений) ?...

ПКМУ 1021
16-5. Державна реєстрація документів про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної
ділянки (її частини) та відомостей про дострокове припинення їх дії здійснюється у порядку, встановленому для державної реєстрації
договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної ділянки (її частини).

[Егор]

Спасибо. это хоть и не закон, но хоть что-то:) подскажите, а куда и что вносится в части изменения платы? там есть для этого графы какие-то? соответствующие требования закона пока будем искать

[zemkov]

Так вот, законодатель чуть запутался ..... В общем, все запутались.

Правда.
Щось з нашею реєстрацією явно перемудрили. Що такого особливого гарантує ДЕРЖАВНА реєстрація? Відсутність накладок? Не скасують в судовому порядку? Захист від рейдерів?
Ні. Нічого такого, чого не могла б забезпечити звичайна реєстрація кінця минулого століття (там, де вона велась на належному рівні, звичайно).
Наразі від реєстрації у нинішньому вигляді більше шкоди, ніж користі (ІМХО) - її вже так зарегулювали, замудрували (запутали ) - далі здається нікуди.
Доходить взагалі до абсурду: сторони погодились розірвати договір - ні, тільки після реєстрації. А не можна просто констатувати ФАКТ: був договір і усьо - нэту?! Ні, не можна - можна тільки побігавши.
Геть як в Простоквашені: "До чего же дичь бестолковая пошла... Полдня за ней бегал, чтоб сфотографировать! -Эт ещё что, ты за ним ещё полдня бегать будешь! - Это почему же? - А чтоб фотографию отдать!!!"
Висновок як на мене - реєстрація потрібна для збору інформації. Ну і "бабок", куди ж без них?

[Егор]

Щось з нашею реєстрацією явно перемудрили

Да я вот просто не пойму (мало что понимаю в Поземельных книгах и порядке их ведения, вот и пытаюсь разобраться) сути: что регистрировать если меняются такие условия как арендная плата... это ведь ни в каких регистрационных материалах не фигурирует и в чем суть (даже теоретически) этой регистрации не пойму (может кто объяснит). Даже в регистрации в нотариальном реестре сделок мне кажется было бы больше пользы. Ну понимаю регистрацию права (хотя по праву аренды считаю ее также лишней), но согласно ПКСУ № 1021 регистрируется как бы и земельный участок и документ (!), а еще каким-то чудом должно будет регистрироваться право. Бред какой-то как по мне...

Додано через 9 годин 49 хвилин 20 секунд:
так все же опять у мені вопрос..... будет не допсоглашение, а решение суда: изложить договор в новой ред. и установить арендную плату такую-то. как это зарегить в госкомзьоме?

[dexter3000]

так все же опять у мені вопрос..... будет не допсоглашение, а решение суда: изложить договор в новой ред. и установить арендную плату такую-то. как это зарегить в госкомзьоме?

Выигравший позывач пускай заказывает техничку и новый обменный файл на основании решения суда, подает техничку с судебным решением на государственную регистрацию, оплачивает услуги по регистрации, получает вытяг...
З.Ы. А вообще существующая процедура не предусматривает нормального порядка регистрации участков и прав на них на основании решений судов.

[Егор]

Выигравший позывач пускай заказывает техничку и новый обменный файл на основании решения суда, подает техничку с судебным решением на государственную регистрацию, оплачивает услуги по регистрации, получает вытяг...
З.Ы. А вообще существующая процедура не предусматривает нормального порядка регистрации участков и прав на них на основании решений судов.

Отож, а позывач - местный совет, у него-то и денег на это нет :)
А регистраторы не скажут, что решение суда (пусть даже с изложением условий договора) это хорошо, но подавайте мне само допсоглашение в 100 прымирныках и пр. ?

[zemkov]

А регистраторы не скажут, что решение суда (пусть даже с изложением условий договора) это хорошо, но подавайте мне само допсоглашение в 100 прымирныках и пр. ?

Аякже! Вони ж реєструвати будуть саме додаткову угоду, а не рішення суду.
А ще питання чи зможуть зареєструвати в такому випадку непідписану орендарем додаткову угоду? (Якщо у рішенні суду прямо не зобов'язано її підписати) Народ зараз навчився грати у "партизанів" і вміло використовує режим "сніжинка". Чому і вважаю нинішню реєстрацію скоріше гальмом, ніж кроком уперед.

[Егор]

А ще питання чи зможуть зареєструвати в такому випадку непідписану орендарем додаткову угоду?

Разумеется, ответчик (арендатор) не захочет ничего подписывать и будет судиться. Требование "обязать подписать" ИМХО некорректное и почти невыполнимое. Потому просят суд изложить договор в такой-то редакции (он, в принципе, может это сделать) и договор уже будет считаться "новым". Но вот тут и возникает прикол с регистрацией: решение суда не зарегят напрямую, а допсоглашения со всеми техничками и файлами никто делать и подписывать не захочет :)