На рынке оценки имущества грядут большие перемены. Перемены эти задуманы, надо отдать должное разработчикам, очень грамотно. Чтобы понять, что же именно несут эти перемены самим оценщикам и народу Украины, необходимо объединить в одно целое сразу несколько различных проектов нормативных и законодательных актов. На сегодня, из планируемых нововведений в силу вступил лишь один нормативный акт: Постановление Кабинета Министров №231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей
оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (
http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/231-2013-п). Цель данного Постановления – отсечь 3500 действующих субъектов оценочной деятельности от новой схемы относительно честного отъема денег у населения. Каким образом действующие оценщики будут отсекаться – проясняют опубликованные Проекты Приказов ФГИУ (
http://www.spfu.gov.ua/_layouts/SPFUSit ... tions.aspx), которые планируется принять во исполнение Постановления КМ №231. Общую суть данных Приказом можно охарактеризовать примерно следующим образом:
а. вводятся два новых, устных экзамена для оценщиков и руководителей оценочных фирм; б. от участия в экзаменационных комиссиях отстраняются практически все представители общественных оценочных организаций;
Что имеем на выходе? Экзаменаторами являются в основном чиновники ФГИУ и некоторых других Министерств (а коррумпированностью наши украинские чиновники известны на весь мир, о чем свидетельствуют соответствующие мировые рейтинги, в которых по уровню коррупции Украина стабильно находится в мировых лидерах). И эти чиновники будут принимать экзамены, как уже отмечалось, в устной форме, что исключает потенциальное обжалование результатов таких экзаменов. Уровень коррупции при принятии устных экзаменов в Украине достиг такого уровня, что даже вступительные экзамены в ВУЗы уже давно заменили тестированием. Но вот некоторым чиновникам не хочется, чтобы экзамены проходили, как во всем цивилизованном мире, в форме тестов. Наверное, потому, что их результаты легко обжаловать через суд. Вот и получается, что этой группе чиновников путем принятия / непринятия экзаменов ничего не стоит полностью контролировать и количество оценщиков вообще, и количество Субъектов Оценочной Деятельности (СОД), которые имеют право оказывать услуги по оценке, и, естественно, персональный состав тех оценщиков и компаний, которые смогут оказывать данную услугу. Учитывая перечисленное, понимаем, что эти чиновники будут иметь возможность определять и стоимость самой услуги! Ведь понятно же, что чем меньше СОД будут работать в Украине, тем выше будет стоимость их услуг для заказчиков. Да и пропускать в действующие оценщики с помощью такой вот системы контроля можно только тех, кто и цену будет держать, и не забывать важных чиновников благодарить за трудоустройство.
Но для чего все это нужно? Не для тех же «копеек», которые можно снять с продавцов недвижимости, автомобилей и другого имущества, подлежащего оценке при отчуждении… Хотя и здесь объем средств, которые можно выручить, по некоторым оценкам уже находится на уровне 400-500 млн. гривен в год. Но это «мелочь». Главное – впереди! Следующим этапом в реализации данной схемы перекачивания денежных средств из карманов граждан в карманы некоторой группы лиц, которая очень активно лоббирует продвижение этой схемы, является Проект Закона Украины «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування багатства та предметів розкоші» (
http://www.minfin.gov.ua//control/uk/pu ... t_id=42320 ). Как видно из приведенного Законопроекта, предлагается обязать ВСЕХ граждан, у которых имеется имущество на территории Украины, один раз в год обращаться в соответствующие оценочные компании для получения услуг по оценке. Вот и «цена вопроса»… Теперь понятно, что на самом деле влекут за собой предлагаемые сегодня изменения! Емкость рынка увеличивается на несколько порядков! И это не абстрактные красивые слова! Это реальные деньги УКРАИНЦЕВ, те самые деньги, которые сегодня пока еще лежат в наших карманах! А если к этому добавить опыт 2012 года, когда была предпринята первая попытка введения данной схемы и стоимость услуг по оценке в течение одного дня взлетела на порядок! Тогда минимальная стоимость оценки для налогообложения при продаже квартиры превысила величину средней зарплаты в Украине… А известны случаи, когда за оценку дома в Киеве оценщики запросили сумму в 40 тыс. грн. Вот так аппетиты! Но ведь и это еще не все «прелести»… Налогооблагаемая база оценки, которую так активно пытаются внедрить, называется «оценочная стоимость». Никакого отношения к РЫНОЧНОЙ стоимости данная величина не имеет. Разница между этими двумя видами стоимости заключается в том, что при определении «рыночной» стоимости оценщик ориентируется на стоимость продажи аналогичных объектов в той местности, в которой находится объект оценивания. При определении «оценочной» стоимости, никакие рыночные факторы не учитываются, а оценка проводится на основании коэффициентов и стоимостей, утвержденных соответствующим органом. Догадаться, с какого потолка будут браться эти коэффициенты и стоимости – не возможно! Во всяком случае, одно известно точно: Кабинет Министров отказался от анализа рыночных данных для этих целей. Скорее всего, такие стоимости и коэффициенты будут браться исходя из того, сколько денег нужно собрать с налогоплательщиков: нужно поменьше – сделают маленькие коэффициенты (например, перед выборами), когда понадобится пополнить бюджет (а в Украине это надо ВСЕГДА) – увеличат коэффициенты… Удобно! Можно будет менять величину налогов без изнурительной процедуры внесения изменений в налоговое законодательство.
Возможность изменять налоги в обход налогового законодательства несет в себе еще одну угрозу. Благодаря «карманным» оценщикам и никем не контролируемого, кроме самих чиновников, установления «нужной» величины базы налогообложения для недвижимости, позволит быстренько расселить так мешающие «большому бизнесу» «хрущевки» в центральной части Киева и других крупных городов! Для этого достаточно будет просто установить там «оценочную» стоимость 1 кв.метра на уровне, например, 1 млн долларов… Жители этих «хрущевок» мгновенно станут «богачами» и придется им платить налоги со своих многомиллионных квартир… Не сложно посчитать, что заплатить, например, с 1-комнатной квартиры, оценочная стоимость которой будет на уровне 32 млн долларов, вряд ли кто-то из жильцов сможет. Следовательно, при первом же требовании налоговых органов выплатить такие налоги, жильцы предпочтут отдать свои квартиры бесплатно, только бы избавиться от такого балласта. Ну, а какую стоимость на квартиры остальных «простых смертных» установят чиновники – это даже предсказать невозможно…
В данной статье описаны те сценарии, которые можно реализовать благодаря предлагаемой на сегодня Правительством Украины схеме. Нельзя утверждать, что ситуация обязательно, уже завтра, начнет развиваться в направлении описанных сценариев. Нельзя утверждать, что институт НЕЗАВИСИМЫХ оценщиков является единственным препятствием на пути описанных схем. Но одно можно утверждать точно: данные схемы невозможны в ситуации, когда для налогообложения определяется стоимость, формирующаяся в рыночных условиях и на величину которой чиновничий аппарат повлиять не может. Во всем мире таким видом стоимости является только «рыночная» стоимость! А предлагаемые сегодня изменения в оценочной деятельности направлены именно на то, чтобы максимально устранить рыночную стоимость, а с ней и независимых оценщиков, от определения базы налогообложения. И это наталкивает на разные мысли о нашем дальнейшем будущем.
По материалам Открытого Клуба Независимых Оценщиков ОКНО (
http://www.vikno.com.ua)