Приватизація земельної ділянки під квартирою

[Ксенія]

Добрий день, форумчани!

Постало питання (надійшла заява до міської ради) щодо приватизації земельної ділянки під квартирою в жилому будинку, в якому їх 3.

Вимоги ЗКУ -
ст.42 -земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;
ст.89 у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: в) співвласників жилого будинку.
Тобто приватизувати земельну ділянку можно лише всім власникам будинку (квартир) разом, а вже потім виділяти свою частку.

Натрапила на роз'яснення Л.Спиціної,першого заступника начальника Головного управління Держкомзему у Запорізькій області, де вказано
"У разі якщо один із співвласників житлового будинку має намір приватизувати земельну ділянку, а інші співвласники не бажають, він може реалізувати своє право таким чином. За аналогією норми ст. 120 ЗК України (спеціальна норма, яка б врегульовувала порядок приватизації земельної ділянки, зайнятої житловим будинком спільної власності, відсутня) частка земельної ділянки, яка буде передана у власність, визначається пропорційно до часток осіб у праві власності на будинок. На підставі поданої заяви громадянину передається ця частка у власність і видається державний акт на право спільної власності, де співвласником виступає держава в особі відповідної ради. При цьому зберігається можливість інших співвласників приватизувати земельну ділянку пропорційно до часток осіб у праві власності на будинок. Аналогічну позицію займає Держкомзем України."

Як правильно міській раді написати відповідь власнику квартири і чи буде це відмова?

[natysya]

В нашем городе такое давно практикуеться: в техдок инвентаризируем весь участок и выделяем норму на бесплатную приватизацию(0,1),обязательно справка с БТИ о расчете идеальных долей (если право собственности оформлено на квартиру), или право собственности на 1/2 или на 1/3 часть дома. В акте согласования границ кроме всех смежных землепользователей указываем и согласовываем всех совладельцев дома. Гор совет в решении пишет: передать в собственность гр. Ивановой Н.Ф. 1/2 (или 1/3,1/4 и т. д. ) часть земельного участка общей площадью 0,1 га для .......... по адресу....... Оставшаяся часть земельного участка 1/2 (или 1/3,1/4 и т. д. ) остается в распоряжениии горсовета. И если вдруг следующий собственник дома захочит получить госакт, ему также его часть участка передают в собственность. Мы это стали делать еще до разъяснения Л.Спициной.

[All]

поступаем как и natysya, только добавляем заявления остальных совладельцев о том, что они на данный момент не желают приватизировать землю но не возражают против приватизации одним из совладельцев дома. Кроме того, в акте "погодження меж" подписываются все, что бы потом не было лишних вопросов по границе

[Rjashko]

в нас так само, тільки до тех. док. додається графічний матеріал на якому відображено розподіл земельної ділянки між всіма власниками будинку де кожен власник погоджує даний розподіл.
в графічному матеріалі обов'язково вказуємо землі загального користування до кожної земельної ділянки.

[SBB]

часть земельного участка общей площадью 0,1 га для .......... по адресу....... Оставшаяся часть земельного участка 1/2 (или 1/3,1/4 и т. д. ) остается в распоряжениии горсовета

Скажіть будь ласка, а у державному акті вказується, що частина земельної ділянки належить державі?

[Volodar]

Оставшаяся часть земельного участка 1/2 (или 1/3,1/4 и т. д. ) остается в распоряжениии горсовета.

Скільки таких актів видано? Як і коли пройшли держреєстрацію? І в якому це місті - приїду перейняти досвід.

[zemservis]

Добрий день, форумчани!

Постало питання (надійшла заява до міської ради) щодо приватизації земельної ділянки під квартирою в жилому будинку, в якому їх 3.

Вимоги ЗКУ -
ст.42 -земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

Натрапила на роз'яснення Л.Спиціної,першого заступника начальника Головного управління Держкомзему у Запорізькій області, де вказано
"У разі якщо один із співвласників житлового будинку має намір приватизувати земельну ділянку, а інші співвласники не бажають, він може реалізувати своє право таким чином. За аналогією норми ст. 120 ЗК України (спеціальна норма, яка б врегульовувала порядок приватизації земельної ділянки, зайнятої житловим будинком спільної власності, відсутня) частка земельної ділянки, яка буде передана у власність, визначається пропорційно до часток осіб у праві власності на будинок. На підставі поданої заяви громадянину передається ця частка у власність і видається державний акт на право спільної власності, де співвласником виступає держава в особі відповідної ради. При цьому зберігається можливість інших співвласників приватизувати земельну ділянку пропорційно до часток осіб у праві власності на будинок. Аналогічну позицію займає Держкомзем України."

Як правильно міській раді написати відповідь власнику квартири і чи буде це відмова?

Якось тут все перемішано разом... декілька співвласників житлового будинку (з виділеними частками чи ні, це не важливо) - це одне, а декілька власників квартир в будинку - це ЗОВСІМ інше, обєкти власності різні. Власники багатоквартирного будинку за чинним законрдавством мають створити обєднання співласників згідно відповідного закону і вирішувати ці питання відповідно до нього - ст.11.

А застосування ст.89 ЗКУ тут БЕЗПІДСТАВНЕ у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: в) співвласників жилого будинку - НЕ КВАРТИР!!.

[natysya]

Скажіть будь ласка, а у державному акті вказується, що частина земельної ділянки належить державі?

В додатке в гос. акте конечно указываются доли того кто приватизирует, остальную долю пока указываем гор совет. Если приватизирует оставшийся соладелец, то переделываются додатки к госакту.

Додано через 4 хвилини 34 секунди:

Скільки таких актів видано? Як і коли пройшли держреєстрацію? І в якому це місті - приїду перейняти досвід.

Луганская область работает так лет 5 уже. Регистрировали и ДЗК до 2011года, и Городские Отделы Госкомзема в 2011-2012г.

[SBB]

указываем гор совет

А як саме пишете - "держава в особі _ ради"?

[natysya]

Якось тут все перемішано разом... декілька співвласників житлового будинку (з виділеними частками чи ні, це не важливо) - це одне, а декілька власників квартир в будинку - це ЗОВСІМ інше, обєкти власності різні. Власники багатоквартирного будинку за чинним законрдавством мають створити обєднання співласників згідно відповідного закону і вирішувати ці питання відповідно до нього - ст.11.

А застосування ст.89 ЗКУ тут БЕЗПІДСТАВНЕ у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: в) співвласників жилого будинку - НЕ КВАРТИР!!.

Когда вы берете справку о расчете идеальных долей с БТИ там указывают доли по дому на каждого собственника квартиры. Можно конечно погнать человека в БТИ для замены правых документов с квартиры на часть дома(сейчас это стоит около 2,5тыс в БТИ), но наши советы принимают и так.

Что касается 42 статьи ЗКУ она применяеться только при многоэтажках с управлениями в ЖЕКах,

[makctos]

Луганская область работает так лет 5 уже. Регистрировали и ДЗК до 2011года, и Городские Отделы Госкомзема в 2011-2012г.

У нас таке в м.Суми непроходить, кажуть ділянка повинна бути в одній формі власності.

видповидь1 35.jpg

розяснення1.jpg

[Alexxp]

Когда вы берете справку о расчете идеальных долей с БТИ там указывают доли по дому на каждого собственника квартиры. Можно конечно погнать человека в БТИ для замены правых документов с квартиры на часть дома(сейчас это стоит около 2,5тыс в БТИ), но наши советы принимают и так.
Что касается 42 статьи ЗКУ она применяеться только при многоэтажках с управлениями в ЖЕКах,

Spoiler

1. Згідно ст.. 81 Земельного кодексу України (надалі ЗКУ) визначено, що
громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування,
міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної
власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у
користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Згідно норм Цивільного кодексу щодо переходу набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, то ст. 377 Цивільного кодексу України (надалі ЦКУ) визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)
Згідно Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 затвердженого наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. N 507, Багатоквартирний будинок — жилий будинок з двома і більше квартирами (112)
Також слід зазначити, що ст. 364 ЦКУ передбачено що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Але така дія не припиняє права часткової власності на будинок, та згідно з пунктом 5 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 1 липня 2004 р. N 1952-IV приміщення, як частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об'єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.
Відповідно до пункту 1.2 Методичних рекомендацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 14 квітня 2009 року № 660/5, державній реєстрації підлягає право на складну річ, якою в даному випадку є будинок.
Статтею 186 Цивільного кодексу України встановлено, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 188 цього ж Кодексу, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).
За житловим законодавством квартира — це відособлена частина житлового будинку, що складається з однієї або декількох кімнат, а також місць допоміжного використання, передбачених для задоволення господарчо-побутових та інших потреб громадян, пов'язаних з їх проживанням в такому приміщенні.
Враховуючи наведене, квартира, або частка будинку не може розглядатися як окреме домоволодіння, а є тільки його частиною, оскільки будинок один, адреса домоволодіння і квартир або часток будинку у цьому домоволодінні — одна.
Отже, земельна ділянка має бути єдиною для обслуговування житлового будинку, незалежно від кількості квартир, або часток будинку у ньому, та належати співвласникам цього будинку (власникам квартир або часток) на праві спільної часткової (сумісної) власності.
Але слід зазначити що норма безоплатної передачі земельних ділянок громадянам згідно ст. 121 ЗКУ становить для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) , тобто мова йде виключно про жилий будинок, як цілісний об’єкт нерухомого майна.

2. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. 3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Тобто власники багатоквартирного будинку можуть оформити права власності на земельну ділянку у разі об’єднання, яке може бути:
- у вигляді оформлення права в спільну власність, що передбачено ст. 86 ЗКУ , а саме земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність) та нормами ст. 89 ЗКУ , де вказано, що у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: в) співвласників жилого будинку. В подальшому співвласники земельної ділянки, що буде перебувати у їх спільній власності мають право на її поділ або виділення з неї окремої частки. Але слід зазначити що норма безоплатної передачі земельних ділянок громадянам згідно ст. 121 ЗКУ для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) є визначеною.
- а у вигляді об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, чи житлово-будівельного кооперативу, що передбачено Законом України Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, в даному випадку обмежень щодо розміру земельної ділянки, яка буде передана у власність відсутні, але з урахуванням норми ст.. 42 ЗКУ, де вказано, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

3. Щодо статті Землевпорядному віснику в №11 від 2009, то слід враховувати:
У разі виділу у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності, то керуючись ст. 364 ЦКУ, така дія не припиняє права часткової власності.
Поділу ж підлягає майно, яке не протирічить вимогам ст. 183 ЦКУ.
У даному випадку один житловий будинок є річчю неподільною.
Тобто не слід путати:
Виділ - це коли частини є відокремлені та можуть бути виділені в натурі, що не припиняє часткової власності
Поділ - це поділ на два самостійних обєкти з присвоєнням поштової адреси, і можливий при наявності двох житлових будинків, і послідуючим припиненням права спільної часткової власності.

Також див. Землевпорядному віснику в №1 від 2012 р.

[natysya]

Наверное мы не совсем поняли друг друга. Потому, что Вы написали все правильно, но вашего вывода я не увидела. sori

Додано через 6 хвилин 5 секунд:
Что касается Сумм: в письме Госкомзема написано тоже все правильно, но я выше писала что 1/2 часть участка остается не всобственность гор совета, а в его распоряжении. А вообще если, простите, тупо читать ЗКУ то реформа земельная будет в ступоре. Гибче надо быть. Если нельзя строго по закону, то его можно обойти законно с другой стороны. Любой знающий юрист Вам это скажет.

[SBB]

1/2 часть участка остается не всобственность гор совета, а в его распоряжении

Почекайте - спільна власність це власність двох чи більше осіб, а не власність одного і розпорядження іншого. Крім того, державний акт у нас посвідчує право власності, а не право розпорядження. Якщо чесно - я не бачу у вказаній Вами схемі великих порушень закону, схема є абсолютно нормальною, але при умові, що у державному акті в якості суб+єкта права власності вказана держава. А якщо саме так там і написано - то це перший відомий мені випадок належного посвідчення права власності держави на земельну ділянку

[Volodar]

Гибче надо быть.

"Респект и уважуха" Луганському держкомзьому.

Луганская область работает так лет 5 уже. Регистрировали и ДЗК до 2011года, и Городские Отделы Госкомзема в 2011-2012г.

Можливо юридично не зовсім чисто, але результативно. Молодці.

[zemkov]

Или каждый в своей стране живёт и со своим личным кодексом))))

Страна у нас одна, кодекс - у кожного свій.
Нічого дивного.

[WichblaDe]

Луганская область работает так лет 5 уже. Регистрировали и ДЗК до 2011года, и Городские Отделы Госкомзема в 2011-2012г.

это где это такое есть... сама в этой области и знаю одно в районном Держкомземе не знают как с такими домами быть ( единственный вариант через суд участок разделить и приватизировать)

[Alisa_D]

Хочу приєднатись до Вашої дискусії на рахунок квартири.
А з двохквартирним будинком так само ?
Власник кв. 1 двохквартирного ж/б, загальна площа ділянки якої становить 0.04га без згоди сусіда не зможе приватизувати належну йому частину ?
Крім суду ?

Додано через 2 хвилини 56 секунд:
Вибачаюсь що повторююсь

Людина живе у двоквартирному будинку (власник квартири № 1). У 2011р. зробала документ (технічну документацію з інвентаризації землі), замовником якої був власник кв.№1 і власник кв. №2. Площа землі становить 0.0399га. Фактично власник кв.№1 користується близько 40 років 70% від загальної площі, що підтверджено парканом і ніяких нюансів ніколи не виникало, однак:
У вересні місяці 2012р. власник кв.№1 дарує квартиру. Івану, який хоче приватизувати і землю написав заяву на розподіл території, щоб в подальшому отримати якесь рішення від ради на приватизацію - а отримав лише відповідь земельної комісії про те, що треба звертатись в суд щодо розподілу. Невже рада не може дати рішення на приватизацію землі під кв.№1 і тею землею якою Іван уже користується ? Що саме цікаве і власник кв. №2 каже: "давай ділити 50/50 землю, бо ніакої згоди не получиш ні на землю, ні на добудову (Іван хоче добудовувати кімнати)". Підскажіть чи є якесь рішення крім суду? А якщо іти в суд то що там вимагати ?

[makctos]

Людина живе у двоквартирному будинку (власник квартири № 1). У 2011р. зробала документ (технічну документацію з інвентаризації землі), замовником якої був власник кв.№1 і власник кв. №2. Площа землі становить 0.0399га. Фактично власник кв.№1 користується близько 40 років 70% від загальної площі, що підтверджено парканом і ніяких нюансів ніколи не виникало, однак:
У вересні місяці 2012р. власник кв.№1 дарує квартиру. Івану, який хоче приватизувати і землю написав заяву на розподіл території, щоб в подальшому отримати якесь рішення від ради на приватизацію - а отримав лише відповідь земельної комісії про те, що треба звертатись в суд щодо розподілу. Невже рада не може дати рішення на приватизацію землі під кв.№1 і тею землею якою Іван уже користується ? Що саме цікаве і власник кв. №2 каже: "давай ділити 50/50 землю, бо ніакої згоди не получиш ні на землю, ні на добудову (Іван хоче добудовувати кімнати)". Підскажіть чи є якесь рішення крім суду? А якщо іти в суд то що там вимагати ?

1.Приватизувати можно тількі під житловим будинком, а не квартирою.
2. При спільній приватизації буде докладатися довідка БТІ, про першопочаткову долю в будинку, згідно ції довідки повинні бути розписані долі в держакті.
3. А тількі потім суд, ділити майно (земельну ділянку)-бо зараз у вас її немає, поки нема держакта.
4. При тому землю ви бутите ділити ту, що знаходиться під забудовою. Земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, добавку ви і зараз можите приватизувати без згоди сусіда.

[Alexztar]

Мені довелось "розгрібати" справи по приватизації цілого масиву багатоквартирних одноповерхових будинків (від 2-х квартирних до 12-ти квартирних) в 2009 році в Одеській області. На той час висновки по технічній документації по близьким до Одеси районам видавали в Головному управлінні Держкомзему в Одеській області. Один "спритний" замовник хотів як найшвидше отримати Державний акт на земельну ділянку під своєю квартирою з окремим входом і власним двором (будинок 4-х квартирний одноповерховий). Був технічний паспорт і свідоцтво на право власності на квартиру №1 в будинку 5. Селищна рада вирішила надати рішення про передачу у власність земельної ділянки за адресою ....5/1. Була виготовлена документація на адресу .... 5/1 і через посередника "не за просто так" була передана документація на висновок. Невдовзі була повернута документація і гроші, а олівцем написано, що оформити документи де фігурує квартира неможливо (незаконно).
Через деякий час видачу висновків знову передали до району і замовник отримав висновок та державний акт на адресу ... 5/1.
А в місцевому БТІ не сприймають адреси через дріб та говорять, що це неправильно.Потрібно через додавання букв (5а, 5б тощо). Щоб присвоїти таку адресу потрібно зробити виділення домоволодіння. Голова селищної ради потім вивозив представників БТІ на цей масив для визначення можливості приватизації.Представники БТІ сказали, що до кожного будинку потрібно підходити індивідуально, але по більшості будинків вони сказали, що виділення домоволодіння неможливе.До цих пір ніхто з людей не провів виділення домоволодіння. Тож приватизація масиву на цьому завершилась. Але деякі люди отримали державні акти на адресу з дробом.

Додано через 1 годину 43 хвилини 35 секунд:
Роз`яснення, які мені зустрічалися

[Alisa_D]

Приватизувати можно тількі під житловим будинком, а не квартирою

справа в тому, що власник кв.2 не бажає приватизовувати (не має грошей, та вважає це зайвим), як бути в такій ситуації ?

Додано через 4 хвилини 14 секунд:
1. виведення цієї квартири в окреме домоволодіння ?? Це присвоювати адресу будинку "а"??
2. а розподіл через суд?? (якщо надати витяг із реєстру на кв. + схемку розподілу?).

[Alexztar]

1. виведення цієї квартири в окреме домоволодіння ?? Це присвоювати адресу будинку "а"??

Фактично в кінцевому результаті так. Але зауважте, що адреси присвоює місцева рада, а роботи по підготовці проекту розподілу житлових будинків із складу домоволодіння виконують працівники БТІ.

Я знайшов в інтернеті таке роз`яснення:

  Hidden text. You must register

Особисто я зразок проекту розподілу житлових будинків із складу домоволодіння ніколи не бачив.
Коли до мене приходить замовник і просять оформити землю під квартирою, то перше, що я кажу йому: "Необхідно зробити виділення домоволодіння" - і направляю в БТІ. Звідти ще ніхто не повертався з проектом розподілу житлових будинків. На цьому оформлення землі під квартирою зависає.
А щодо розподілу через суд, то я думаю, що тут замовнику необхідно найняти адвоката, який би міг правильно скласти позов і стосовно виділення домоволодіння, і стосовно другого власника. На жаль питання приватизації землі під квартирами не врегульоване і судових справ по цій темі я не зустрічав.

[Alisa_D]

Цікаво було б поглянути на цей проект розподілу житлових будинків, може у когось є?

[Alexztar]

Alisa_D, я думаю, що "Проектами розподілу житлових будинків" в БТІ ніхто не займається. У них є "грошовитіші" роботи. Можливо коли в них заберуть частину повноважень, вони цим займуться.
І взагалі, повинна держава цьому питанню приділити увагу рано чи пізно.
Форумчани, які працюють в БТІ - чи виконуються Вашою установою "Проекти розподілу житлових будинків"?

Додано через 9 хвилин 30 секунд:
Чи нема представників БТІ?

[Alisa_D]

Я чула, що з Нового Року (якщо завтра не беде кінець світу ) витяги про реєстрацію нерухомого майна буде видавати нотаріус і ціна складатиме приблизно 1500 грн., а сьогодні взагалі уже не видають видяги БТІ це правда ?