Микола Фендак:
Спробуємо розібратися, які відбулися зміни згідно Закону 1423-IX у складі документації із землеустрою.
Дивимося статтю 50 Закону України Про землеустрій.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки включає:
а) пояснювальну записку;
б) матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (у разі формування земельної ділянки);
в) розрахунок розміру втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом);
г) розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом);
ґ) перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
д) кадастровий план земельної ділянки.
Це все.
Тобто із складу проекту вилучили:
1) завдання на розроблення проекту
2) копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту
3) рішення про надання дозволу
4) відомості про обчислення площі земельної ділянки
5) акт приймання-передачі межових знаків
6) акт перенесення в натуру охоронних зон
7) викопіювання з кадастрової карти
8) матеріали перенесення меж земельної ділянки в натуру
9) матеріали погодження проекту
Тобто, проект стане тоншим у два рази, бо фактично більшу частину його складу, який був раніше, уже не потрібно буде.
Із того, що залишається, для найпростіших проектів буде потрібно тільки титулку, пояснювальну записку, матеріали геодезичних вишукувань, перелік обмежень і кадастровий план.
Щодо технічної документації із встановлення меж (стаття 55 ЗУ Про землеустрій).
Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) включає:
а) завдання на складання технічної документації із землеустрою;
б) пояснювальну записку;
в) матеріали топографо-геодезичних робіт;
г) кадастровий план земельної ділянки;
ґ) перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
д) відомості про встановлені межові знаки"
Не потрібно уже:
1) рішення про надання дозволу
2) довідку, що містить узагальнену інформацію
3) копію документа, що посвідчує фізичну особу
5) копії правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна
6) план меж
7) довіреність
8) акт приймання-передачі межових знаків.
При чому, акт приймання-передачі межових знаків тут тепер замінюють так звані Відомості про встановлені межові знаки.
Що це таке?
Якщо Інструкцію щодо встановлення межових знаків (Наказ 18.05.2010 N 376) ніхто не відміняв, то очевидно, що встановлення межових знаків буде і надалі відбуватися згідно неї. Єдиний нюанс - скасовується єдиний стандарт межових знаків. А отже - очікуємо зміни і в Інструкції (хоч по Закону 1223 такої інформації немає).
Водночас, суттєво розширюється вміст (і навіть додали додатки) пояснювальної записки (зміни до ст.29 ЗУ Про Землеустрій), а саме, в пояснювальній записці тепер мають зазначатися:
- підстава проведення землеустрою (у тому числі рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування, на підставі якого здійснюється розроблення документації із землеустрою);
- основні відомості про об’єкт (об’єкти) землеустрою;
- використані розробником нормативно-правові акти з питань здійснення землеустрою;
-використані розробником норми і правила у сфері землеустрою;
- використані розробником документи Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель;
- використані розробником відомості Державного земельного кадастру, а також Державного реєстру земель у разі внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки, сформовані до 2013 року;
- використані розробником відомості Державного картографо-геодезичного фонду;
- використана розробником затверджена містобудівна документація, а також викопіювання із такої документації;
- опис процедури виконання топографо-геодезичних робіт (у разі їх виконання);
- опис та обґрунтування проектного рішення;
- інформація про проведення ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень земель при здійсненні землеустрою (у разі їх проведення);
- інформація про наявні в межах об’єкта землеустрою будівлі, споруди та речові права на них (у разі формування земельних ділянок, внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру);
- інформація про наявні в межах об’єкта землеустрою обмеження у використанні земель (у разі формування земельних ділянок, внесення до Державного земельного кадастру відомостей про сформовану земельну ділянку, обмеження у використанні земель) із зазначенням підстави встановлення таких обмежень;
- виконавець робіт із землеустрою, його технічне і технологічне забезпечення;
- умови щодо зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок (у разі порушення ґрунтового покриву земельних ділянок у результаті реалізації проектного рішення);
- інформація про виконання передбачених законом вимог щодо погодження документації із землеустрою;
- інформація про дотримання вимог закону щодо погодження поділу, об’єднання, вилучення земельних ділянок;
- заява виконавця робіт із землеустрою про дотримання ним обмежень, встановлених статтею 28 цього Закону.
При цьому "До пояснювальної записки за рішенням розробника можуть бути додані документи, що підтверджують відомості (інформацію), наведені в ній."
Тобто, частину документів, які вилучили із складу статтями 50, 55 та ін. все ж таки можемо додавати у складі пояснювальної записки. Мова йде про рішення ОМС, викопіювання з кадастрової карти, містобудівну документацію тощо.
Водночас до пояснювальної записки включений один обов'язковий додаток - заява про дотримання обмежень, встановлених ст.28 цього Закону. Мова йде про обмеження, коли розробник документації не може робити документи собі, своїм родичам. Викопіювання з кадастрової карти, думаю, так само буде обов'язковим, оскільки так чи інакше використовуємо інформацію з цієї карти.
Не зрозумілими залишаються ряд питань:
1. Чому для технічки завдання в складі документації потрібно, а для проекту - ні?
2. Якщо із проекту інформація про встановлення меж в натурі взагалі виключена, то яким чином і на підставі чого мають потім встановлюватися межі? Просто на основі кадастрового плану?
3. Яким чином в електронному варіанті (в XML) одночасно можна відображати існуючі об'єкти і проектні? Чекати на зміни у вимогах до структури обмінного файлу? Тобто, тепер зупинити розробку документацій на невизначений термін?
4. Що відображати у "інформація про виконання передбачених законом вимог щодо погодження документації із землеустрою", якщо погодження документації скасували?
5. Що означає "можуть бути додані" документи, що підтверджують відмості? Очевидно, що ці відомості можуть бути і не додані. І якщо рішення, право-власності на будівлі та містобудівну документацію можна ще буде перевірити по електронних реєстрах, то на скільки обов'язковими є додавання інших документів, що підтверджують відомості? Це мало бути прописано якось чіткіше. Бо потім знову почнуться двоякі трактування реєстраторами.
8. Як, у якій формі відображається страховка землевпорядника і яка взагалі процедура страхування? Адже зараз без неї ми уже не можемо здати жодної документації. А як її зробити - не відомо.
________________________________________________________
Андрій Мартин:
1. Чому для технічки завдання в складі документації потрібно, а для проекту - ні?
Бо для проектів відведення технічне завдання стандартизоване постановою КМУ від 04.03.2004 № 266, а у інших випадках – творчість замовника і виконавця. Там де творчість – хай краще буде в складі документації. Шалених енергозатрат щоб додати ТЗ в технічку у землевпорядника не буде.
2. Якщо із проекту інформація про встановлення меж в натурі взагалі виключена, то яким чином і на підставі чого мають потім встановлюватися межі? Просто на основі кадастрового плану?
Читайте статтю 106 ЗКУ – «місцезнаходження межових знаків у разі їх визначення або встановлення відображається у матеріалах землевпорядного проектування та геодезичних вишукувань, а також на кадастрових планах земельних ділянок».
3. Яким чином в електронному варіанті (в XML) одночасно можна відображати існуючі об'єкти і проектні? Чекати на зміни у вимогах до структури обмінного файлу? Тобто, тепер зупинити розробку документацій на невизначений термін?
В обмінному файлі відображаються проектні межі. Це і раніше випливало із вимог законодавства про Державний земельний кадастр, але в нас його тривалий час перекручено тлумачили і застосовували (значною мірою через позицію окремих керівників профільного відомства).
4. Що відображати у "інформація про виконання передбачених законом вимог щодо погодження документації із землеустрою", якщо погодження документації скасували?
Такі погодження лишилися у деяких видів землевпорядної документації (зокрема, проекти встановлення меж адміністративно-територіальних одиниць – вони погоджуються із суміжними громадами). Якщо погодження проекту відведення немає – то так про це і слід писати.
5. Що означає "можуть бути додані" документи, що підтверджують відмості? Очевидно, що ці відомості можуть бути і не додані. І якщо рішення, право-власності на будівлі та містобудівну документацію можна ще буде перевірити по електронних реєстрах, то на скільки обов'язковими є додавання інших документів, що підтверджують відомості? Це мало бути прописано якось чіткіше. Бо потім знову почнуться двоякі трактування реєстраторами.
Документи додаються на розсуд сертифікованого інженера-землевпорядника, якщо він хоче додатково підтвердити певні відомості, юридичні факти, проектні рішення тощо. Вимагати від нього додаткових документів, які прямо не передбачені законом, чиновники не вправі.
8. Як, у якій формі відображається страховка землевпорядника і яка взагалі процедура страхування? Адже зараз без неї ми уже не можемо здати жодної документації. А як її зробити - не відомо.
Норми про страхування професійної відповідальності набувають чинності через рік. До того часу буде ухвалена підзаконна база. Інформацію щодо наявності страховки доцільно буде відобразити у пояснювальній записці (розділ «Виконавець робіт із землеустрою, його технічне і технологічне забезпечення»).
1. Рекомендую поступово почати забувати про вимоги Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками. Сподіваюсь найближчим часом вона піде у минуле, адже законодавчі підстави для ухвалення цього відомчого наказу відтепер зникли, а окремі його норми не відповідали вимогам законодавства і раніше (наприклад щодо того, коли треба встановлювати межові знаки – за законодавством це і раніше треба було робити до затвердження проекту). Інструкція була написана у 2010 році, але після того відбулося занадто багато змін у земельному законодавстві (ухвалення законодавства про Державний земельний кадастр, масштабні зміни у законодавстві про землеустрій у 2015 році тощо). Якщо наказ суперечить закону, то мають застосовуватися вимоги закону, але, на жаль, для багатьох чиновників і землевпорядників інструкція, доволі часто, вважалася «правильнішою». Межових знаків «встановленого зразка» тепер не буде, а межі ділянок закріплюватимуться на розсуд суміжників. На кадастровому плані варто додавати опис межових знаків (що саме стало межовим знаком, його характеристики). Проте найголовнішу роль тепер відіграватимуть координати поворотних точок межі у земельному кадастрі. Якщо при формуванні земельної ділянки «пристиковуємося» до межі сусідньої земельної ділянки, то нові межові знаки можна не встановлювати і можна описати існуючі межові знаки або споруди.
2. Щодо ст. 11 ЗУ «Про ДЗК» - згадана норма зовсім не означає, що в кадастр треба вносити виключно «факт». Призначення цієї статті – підкреслити, що «правильнішими» є ті межі об’єктів кадастру (державного кордону, адміністративно-територіальних одиниць, обмежень у використанні земель, земельних ділянок), які вже є в натурі. Коли ми проектуємо нову ділянку, якої ще не існувало раніше, то в кадастр мають бути внесені відомості про проектні характеристики. Інакше буде абсурд – відводимо ділянку під багатоквартирний будинок, а угіддя залишаємо ріллею, бо, бачте, будинок ще не побудований. Закон про кадастр в принципі не передбачає наступного «виправлення» угідь. Просто в деяких регіонах у нас пішла свого часу така «практика» (при чому, наскільки мені відомо, це почалося з того, що деякі особливо хитрі виконавці у такий спосіб «економили» своїм клієнтам сплату втрат сільськогосподарського виробництва), а потім люди «звикли» і почали розглядати це як норму. А тепер купа забудов, які за офіційними відомостями земельного кадастру нагло стоять на ріллі. Зараз додається можливість відображення у графічній частині документації та обмінному файлі також існуючих меж об’єктів землеустрою (при чому це опція, якщо ці межі реально є) і, звичайно, структура обмінника підлягатиме удосконаленню, але моя попередня ремарка стосувалась того, що в кадастр повинні «лягати» саме проектні межі об’єктів землеустрою.
Логіка Закону «Про ДЗК» завжди полягала у необхідності внесення до кадастру проектних меж. Землевпорядник – проектант, він проектує земельні ділянки як нові об’єкти нерухомості із усіма їх істотними характеристиками. Його проектне рішення дозволяє використовувати землю по-новому. Кадастр не топокарта, на якій малюють поточне використання, а офіційні відомості про юридично дозволене використання ділянки. Це абсурд запроектувати забудову і використовувати ділянку для вирощування картоплі. Просто, як я вже писав, в певний момент знайшлися люди, які почали перекручено розуміти вимоги законодавства про кадастр, потім деякі керівники відомства ці ідеї примусово насаджували, а експерти і реєстратори, як люди підневільні, це все виконували. Якщо ділянка надана під будівництво – на ній мають будувати. А якщо на цій ділянці лани широкополі – це пряме порушення законодавства – використання ділянки не за призначенням.
