Відповідно до статті 31 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III землі фермерського господарства можуть складатися із: земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі, земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.
Згідно із частиною 2 статті 12 Закону України «Про фермерське господарство» від 19 червня 2003 року № 973-IV права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство.
З 01 січня 2013 року запроваджено нову систему державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та новий порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV (далі – Закон) та введено в дію Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).
Загальний порядок проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) визначений статтею 15 Закону.
Процедура проведення державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (далі - Порядок).
Державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (стаття 3 Закону).
Відповідно до частин 1, 2 статті 4 Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 Закону.
Відповідно до частини 1 статті 395 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (далі – ЦК України) речовими правами на чуже майно є:
1) право володіння;
2) право користування (сервітут);
3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).
Право користування – це юридично забезпечена можливість добувати з майна корисні властивості.
У частині 1 статті 407 ЦК України закріплено, що право користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис) встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Під правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування над майном, не пов’язана з використанням його властивостей.
Згідно із частиною 1статті 398 ЦК України право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.
Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою (стаття 19 Закону).
У пункті 37 Порядку закріплено перелік документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно. Такими документами є:
1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат;
2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
4) видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;
5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;
6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;
7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 1 січня 2013 р. органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;
8.) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
9) державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акт на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею;
10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
12) заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
13) закон, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.
Для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, до реєстраційної служби за місцем розташування нерухомого майна необхідно подати такий перелік документів:
· заяву встановленої форми, яка визначена наказом Міністерства юстиції України від 17 квітня 2012 року № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 8 Порядку);
· документ, що підтверджує виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно (у Вашому випадку укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат);
· документ, що посвідчує особу заявника (пред’являється), копія надається (пункт 10 Порядку);
· документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (120 грн);
· документ про сплату державного мита (119 грн) (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
· у разі подання заяви заінтересованою особою особисто така особа, крім документа, що посвідчує її особу, подає копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України) (пункт 38 Порядку);
· у разі подання заяви уповноваженою особою така особа, крім документа, що посвідчує її особу, пред’являє оригінал та подає копію документа, що підтверджує її повноваження (пункт 10 Порядку);
· у разі подання заяви уповноваженою особою, яка діє від імені фізичної особи, така особа також подає копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, та копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи. (У разі коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України, уповноважена особа подає органові державної реєстрації прав копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє) (пункт 38 Порядку);
· для проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку в разі, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку (пункт 43 Порядку).
Розмежування земель державної і комунальної власності здійснюється на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 6 вересня 2012 року № 5245-VI.
Відповідно до частини 1 статті 1 ЦК України цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. З цього слідує, що правовідносини володіння, користування, розпорядження майном приватної форми власності є предметом регулювання цивільного законодавства.
Згідно із частинами 1, 2 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.